Änderung der Bestimmungen für Immobilienvisa in Dubai: Zusammenlegung von Portfolios durch Miteigentümer entfällt

Am 14. Juli 2026 wurde eine grundlegende Änderung der Visabestimmungen für Immobilieneigentümer in Dubai bekannt gegeben: Ehepartner und andere Miteigentümer können ihre Immobilienportfolios nicht mehr kombinieren, um sich für das Golden Visa, das Ruhestandsvisum oder das 2-jährige Investorenvisum zu qualifizieren. Jeder Antragsteller muss die geforderten Grenzwerte nun eigenständig erreichen.

Bis zu dieser Reform war die Zusammenlegung von Immobilienwerten eine der beliebtesten Optionen für Ehepaare. Zwei Anteile von jeweils 1 Million konnten addiert werden, um die geforderten 2 Millionen zu erreichen, wobei ein Ehepartner als Hauptinvestor auftrat und den anderen als Familienangehörigen sponserte. Dieser Weg ist nun für alle immobiliengebundenen Aufenthaltsvisa geschlossen.

Was sich am 14. Juli 2026 geändert hat

Die Zusammenlegung von Eigentumsanteilen ist für kein immobiliengebundenes Aufenthaltsvisum mehr zulässig – weder für das 10-jährige Golden Visa noch für das 5-jährige Ruhestandsvisum oder das 2-jährige Investorenvisum. Jeder Antragsteller muss sich ausschließlich über den Wert seines individuell gehaltenen Portfolios qualifizieren.

• Keine Zusammenlegung von Portfolios zwischen Ehepartnern (oder sonstigen Miteigentümern) mehr, um Mindestwerte zu erreichen.
• Golden Visa: Der eigene Anteil muss mindestens 2 Millionen betragen.
• 5-jähriges Ruhestandsvisum: Mindestalter 55 Jahre und ein eigener Anteil von mindestens 1 Million.
• 2-jähriges Investorenvisum: Kein Mindestwert bei Alleineigentum; 400.000 pro Antragsteller bei mehreren eingetragenen Eigentümern.
• Das Familiensponsoring bleibt unberührt: Ein qualifizierter Eigentümer kann seinen Ehepartner und seine Kinder weiterhin als Familienangehörige sponsern.

Diese Regelung ist neu, und Details zur Umsetzung – einschließlich der Verlängerung bestehender Visa, die auf kombinierten Portfolios basieren – werden derzeit noch finalisiert. Lassen Sie Ihren individuellen Fall vor der Antragstellung prüfen.

Vorher vs. Nachher: Die Bestimmungen im direkten Vergleich

Die rechte Spalte zeigt die Regelungen, die seit dem 14. Juli 2026 in Kraft sind.

Die neuen Mindestwerte nach Visakategorie

10-jähriges Golden Visa – 2 Millionen, individuell. Das Golden Visa setzt weiterhin Immobilien im Wert von mindestens 2 Millionen voraus, jedoch muss Ihr eigener eingetragener Anteil diese Summe nun vollständig abdecken. Sie können nach wie vor mehrere Immobilien kombinieren, die ausschließlich auf Ihren Namen registriert sind; unzulässig ist lediglich die Hinzurechnung der Anteile eines Miteigentümers.

5-jähriges Ruhestandsvisum – 1 Million ab 55 Jahren. Antragsteller ab 55 Jahren qualifizieren sich mit Immobilien im Wert von 1 Million – auch dieser Betrag muss nun von einer Person allein gehalten werden. Ein pensioniertes Ehepaar kann nicht mehr zwei Anteile von je 500.000 zusammenlegen.

2-jähriges Investorenvisum – kein Mindestwert für Alleineigentümer, 400.000 pro Miteigentümer. Ist die Immobilie auf einen einzigen Namen eingetragen, gibt es keinen Mindestwert. Sind in der Eigentumsurkunde (Title Deed) mehrere Eigentümer aufgeführt, muss jeder antragstellende Eigentümer einen Anteil von mindestens 400.000 auf den eigenen Namen nachweisen.

Praxisbeispiel: Warum ein 50/50-Ehepaar sich eventuell nicht mehr qualifiziert

Ahmed und Sara besitzen gemeinsam zu gleichen Teilen (50/50) eine Wohnung in Dubai im Wert von 2,4 Millionen. Vor dem 14. Juli 2026 konnten sie ihre Anteile bündeln (1,2 Mio. + 1,2 Mio.) und so das 10-jährige Golden Visa erhalten. Nach der neuen Regelung hält jeder einzeln nur noch 1,2 Millionen – und liegt damit unter dem Grenzwert von 2 Millionen.

Da jedoch jeder Anteil über 400.000 liegt, qualifizieren sich beide weiterhin für das 2-jährige Investorenvisum. Um wieder Zugang zum Golden Visa zu erhalten, müsste einer von ihnen individuell 2 Millionen halten – sei es durch den Zukauf weiterer Immobilien oder durch eine Umstrukturierung der Eigentumsverhältnisse.

Wer betroffen ist – und wer nicht

Die Neuregelung betrifft vor allem jene Fälle, in denen kein einzelner Eigentümer den Schwellenwert allein erreicht.

• Betroffen: Ehepaare, die zwei kleinere Anteile kombinieren wollten, um 2 Millionen zu erreichen.
• Betroffen: Ruheständler, die auf ein gemeinsames Portfolio angewiesen waren, um 1 Million nachzuweisen.
• Betroffen: Miteigentümer, deren individueller Anteil unter 400.000 liegt.
• Nicht betroffen: Alleineigentümer – ein einziger Name in der Eigentumsurkunde qualifiziert weiterhin unabhängig vom Wert für das 2-Jahres-Visum.
• Nicht betroffen: Investoren, die mehrere Immobilien zusammenlegen, die sie allein besitzen.
• Nicht betroffen: Angehörige – ein qualifizierter Eigentümer kann Ehepartner und Kinder nach wie vor sponsern.

Was Sie jetzt tun können: Fünf praktische Schritte

Die meisten Eigentümer, die von den Änderungen betroffen sind, haben weiterhin realistische Optionen – es kommt lediglich auf die richtige Strukturierung vor der Antragstellung an.

• Prüfen Sie Ihre Eigentumsurkunde und stellen Sie fest, wie die Eigentumsanteile aufgeteilt sind und welchen Wert Ihr persönlicher Anteil aktuell hat.
• Lassen Sie die Immobilie neu bewerten. Die Marktpreise sind deutlich gestiegen, und ein aktuelles DLD-Wertgutachten kann Ihren individuellen Anteil über die erforderliche Grenze heben.
• Prüfen Sie eine Eigentumsumschreibung. Ehepartner können Anteile über das Dubai Land Department übertragen oder schenken, sodass ein Partner individuell die Grenze von 2 Millionen erreicht.
• Wählen Sie das passende Visum für Ihren Anteil. Ein persönlicher Anteil von mindestens 400.000 sichert Ihnen den Aufenthalt über das 2-jährige Investorenvisum, während Sie Ihr Portfolio für das Golden Visa aufbauen.
• Stellen Sie den Antrag und sponsern Sie anschließend Ihre Familie. Sobald Sie sich individuell qualifizieren, können Ehepartner und Kinder wie gewohnt als Angehörige mitversichert werden.

Hintergrund: Die Entwicklung des 2-jährigen Investorenvisums

Das 2-jährige Immobilienvisum wurde in jüngster Zeit mehrfach angepasst. Jahrelang galt ein empfohlener Mindestimmobilienwert von 750.000. Dubai schaffte diese Untergrenze für Alleineigentümer schließlich vollständig ab und führte stattdessen eine Mindestgrenze von 400.000 pro Person ein, falls eine Immobilie mehreren Eigentümern gehört. Am 14. Juli 2026 wurde die Portfolio-Zusammenlegung zwischen Miteigentümern schließlich für alle immobilienbasierten Visa beendet.