Golden Visa de Dubái para propietarios inmobiliarios: guía completa para 2026
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Si posee propiedades en Dubái por un valor de AED 2 million o más, puede solicitar la Golden Visa de 10 años con tan solo tres documentos. Descubra aquí los requisitos para calificar, los costes y el proceso paso a paso.
Respuesta rápida
Si su propiedad en Dubái tiene un valor de 2 million o más, usted califica para la Golden Visa de 10 años. Aplica tanto para propiedades listas como sobre plano (off-plan), el importe de la hipoteca no se deduce del valor y, a partir de 2026, solo se requieren tres documentos: copia del pasaporte, fotografía y el Title Deed u Oqood. Las tasas gubernamentales son de 9,978 para el solicitante principal, 4,215 por dependiente adulto y 3,895 por menor de 18 años. Los hijos solteros pueden ser patrocinados sin límite de edad.
La Golden Visa de Dubái para propietarios de inmuebles es la vía de residencia de larga duración más solicitada en los EAU y, en 2026, también se ha convertido en una de las más sencillas. La lista de requisitos documentales se ha reducido drásticamente, se ha eliminado la carta de no objeción (NOC) bancaria para inmuebles hipotecados y todo el expediente puede gestionarse únicamente con el Title Deed y el pasaporte.
Esta guía detalla con total precisión qué cumple con el criterio de 2 million, el desglose exacto de las tasas gubernamentales, cómo se desarrollan los trámites ante el DLD y las autoridades de inmigración, y cómo incluir a los miembros de la familia una vez concedido el visado principal.
Quién califica: qué computa como 2 million
La regla fundamental es directa: el valor de su propiedad en Dubái debe ser de 2 million o superior. Lo que suele sorprender a la mayoría de los solicitantes es la notable flexibilidad con la que se calcula este importe en el ámbito inmobiliario.
- Una propiedad lista con su correspondiente Title Deed.
- Una propiedad sobre plano con Oqood, el título de propiedad previo a la entrega.
- Múltiples propiedades combinadas: dos o tres unidades de menor valor que sumen conjuntamente 2 million o más.
- Una propiedad hipotecada: el saldo pendiente de la hipoteca no se deduce; se computa el valor total del inmueble.
Actualización crucial de 2026: ya no se admite la consolidación de carteras entre cónyuges o copropietarios. Desde el 14 de julio de 2026, cada solicitante debe alcanzar los 2 million de forma individual; cónyuges ya no pueden agrupar dos propiedades de menor valor para llegar al umbral exigido.
Si el valor reflejado en el Title Deed es inferior a 2 million
Es una situación muy frecuente: usted adquirió una propiedad en Dubái hace unos años por 1.6 million, el mercado ha experimentado un alza notable y hoy su valor real asciende a 2.3 million, pero el Title Deed continúa reflejando el precio de compra original.
En estos casos, el inmueble puede ser tasado nuevamente a través de un evaluador certificado por el Dubai Land Department. El DLD emitirá un certificado de valoración que certifique el valor de mercado actual. Si dicho documento confirma un valor de 2 million o más, esa cifra revalorizada será la que el DLD considere para la concesión de su Golden Visa. La cifra que conste en el Title Deed inicial no es definitiva.
Novedades de 2026: simplificación de la documentación
El cambio más importante durante el último año ha sido la simplificación documental. Anteriormente, la Golden Visa por inversión inmobiliaria requería un voluminoso expediente compuesto por cartas bancarias, extractos de hipoteca y certificados de la promotora. Prácticamente todo eso ha quedado suprimido.
| Documentos exigidos actualmente | Documentos que ya no se solicitan |
|---|---|
| Copia del pasaporte | Copia del visado actual de los EAU |
| Fotografía tamaño pasaporte | Copia de la Emirates ID |
| Title Deed (propiedad lista) u Oqood (sobre plano) | Estado de cuenta de la promotora |
| — | NOC bancaria para propiedades hipotecadas |
| — | Carta de liquidación de hipoteca |
| — | Carta de pasivos o deudas bancarias |
La eliminación de la NOC bancaria representa la mejora más relevante: solía retrasar entre tres y cuatro días hábiles la tramitación de cualquier expediente con hipoteca. En el caso de propiedades hipotecadas, el préstamo continúa vigente y el DLD inscribe su propia carga durante la vigencia del visado; las condiciones financieras no se alteran en absoluto, solo se simplifica la gestión burocrática.
Costes reales: desglose de tasas gubernamentales
Las tasas gubernamentales están formalmente fijadas y son de acceso público. A continuación, presentamos el desglose íntegro por tipo de solicitante para la Golden Visa de 10 años por propiedad inmobiliaria.
| Concepto | Solicitante principal | Dependiente adulto | Menor de 18 años |
|---|---|---|---|
| Tasas del DLD y administrativas | 5,763 | — | — |
| Inmigración y visado | 2,710 | 2,710 | 2,710 |
| Emirates ID (10 años) | 1,185 | 1,185 | 1,185 |
| Reconocimiento médico (estándar) | 320 | 320 | No requerido |
| Total | 9,978 | 4,215 | 3,895 |
Por qué los dependientes abonan menos que el solicitante principal
Únicamente el solicitante principal abona las tasas correspondientes al DLD, dado que la propiedad está registrada a su nombre. Los dependientes adultos —cónyuge, hijos mayores de edad o progenitores— abonan 4,215. Los menores de 18 años abonan 3,895, al estar exentos del examen médico de aptitud física.
Los honorarios por servicios profesionales son independientes de estas tasas gubernamentales y varían según cada asesoría.
El proceso del solicitante principal, paso a paso
La tramitación se gestiona ante dos organismos oficiales: el Dubai Land Department para la acreditación inmobiliaria y la GDRFA / Inmigración para la emisión del visado de residencia.
- 1. Bloqueo de la propiedad en el DLD: se inmoviliza el inmueble ante el registro, impidiendo su venta mientras el expediente esté en curso. El DLD emite el Taskeen Certificate, el cual certifica formalmente que la propiedad queda vinculada a su visado de residencia.
- 2. Presentación ante la GDRFA: con el Taskeen Certificate expedido, se ingresa la solicitud de la Golden Visa. Si ya cuenta con un visado de residencia en los EAU, la GDRFA emite una preaprobación y el visado anterior solo se cancela tras recibir dicha confirmación. Si se encuentra con visado de turista o visa on-arrival, no se requiere trámite de cancelación alguno.
- 3. Reconocimiento médico: se realiza en un centro autorizado por la DHA. La modalidad estándar toma entre tres y cinco días hábiles; existen canales VIP para quienes requieran agilizar el resultado.
- 4. Emisión del visado y Emirates ID: la Golden Visa se expide en formato digital sin necesidad de estampar el pasaporte. Si nunca ha registrado sus datos biométricos, deberá presentarse a la toma de huellas; posteriormente, su Emirates ID se imprimirá y se le entregará en mano.
Patrocinio de familiares bajo la Golden Visa
Una vez aprobada la Golden Visa del titular de la propiedad, es posible añadir a los miembros del núcleo familiar. Esta etapa familiar es mucho más ágil: no requiere intervención del DLD, no conlleva bloqueo del inmueble ni emisión de un Taskeen Certificate para los dependientes, puesto que la acreditación patrimonial ya ha sido formalizada.
- Cónyuge: esposo o esposa.
- Hijos e hijas: en estado civil soltero, sin importar su edad.
- Progenitores: madre y padre.
La ventaja exclusiva de la Golden Visa: sin límite de edad para hijos solteros
En un visado familiar estándar de los EAU, las limitaciones de edad son rigurosas: los hijos varones solo pueden ser patrocinados hasta los 21 años y las hijas solteras hasta los 25. Bajo la Golden Visa, estas restricciones quedan sin efecto. Un hijo soltero de 35 años o una hija soltera de 40 años pueden ser patrocinados plenamente como dependientes bajo el visado de su progenitor.
El único requisito determinante es el estado civil: deben ser solteros. La edad no constituye ningún impedimento. Esta prerrogativa confiere un valor excepcional a la Golden Visa para familias cuyos hijos adultos han superado la edad permitida en visados ordinarios, o cuyos hijos residen o trabajan en el exterior y desean reintegrarse bajo la residencia familiar. Si el hijo contrae matrimonio con posterioridad, tramitará su propio estatus de visado independiente.
Documentación requerida para miembros de la familia
Para el patrocinador principal: copia del pasaporte y copia de la Golden Visa. Por cada dependiente, únicamente se requieren tres documentos:
- Copia del pasaporte.
- Fotografía tamaño pasaporte.
- Certificado de parentesco legalizado ante el MOFA: acta de matrimonio para el cónyuge o certificado de nacimiento para los hijos.
Recomendamos iniciar las legalizaciones con debida antelación. La falta de legalización de un certificado de matrimonio o de nacimiento constituye la causa más habitual de demoras en visados familiares. Los dependientes de 18 años o más deben realizar el reconocimiento médico; los menores de 18 años están exentos.
Preguntas frecuentes
¿Qué valor patrimonial necesito para calificar a la Golden Visa de Dubái?
Propiedades inmobiliarias en Dubái por un valor igual o superior a 2 million. Se aceptan tanto propiedades listas con Title Deed como unidades sobre plano con Oqood, y es posible combinar varios inmuebles a nombre del mismo titular para alcanzar el importe mínimo.
¿Es posible obtener la Golden Visa con una propiedad hipotecada?
Sí. El saldo pendiente de la hipoteca no se deduce: se toma en cuenta el valor total del inmueble para cumplir el umbral de 2 million. A partir de 2026 ya no se requiere la NOC bancaria, si bien la garantía del banco y la anotación del DLD permanecen debidamente inscritas.
¿Pueden cónyuges sumar sus propiedades para alcanzar los 2 million?
No. A partir del 14 de julio de 2026 ya no se admite la combinación de patrimonios entre cónyuges o copropietarios. Cada solicitante debe poseer de forma individual un mínimo de 2 million en bienes inmuebles para ser elegible a la Golden Visa de 10 años.
¿Qué ocurre si mi Title Deed refleja una cantidad inferior a 2 million?
Puede solicitar una revalorización del inmueble mediante un tasador certificado por el Dubai Land Department. Si el certificado de tasación del DLD acredita un valor de mercado actual de 2 million o superior, este nuevo valor oficial será el considerado para el trámite de su solicitud.
¿Qué documentos se exigen en 2026?
Únicamente tres para el solicitante principal: copia del pasaporte, fotografía tamaño pasaporte y el documento de titularidad del inmueble (Title Deed para propiedad lista u Oqood para sobre plano). Ya no se solicitan NOC bancarias, cartas de hipoteca, estados de cuenta de promotoras ni copias del visado previo.
¿Cuánto cuesta la Golden Visa por inversión inmobiliaria?
Las tasas oficiales del gobierno ascienden a 9,978 para el solicitante principal (incluyendo 5,763 correspondientes al DLD y gestiones administrativas), 4,215 por dependiente adulto y 3,895 por menor de 18 años. Los honorarios de asesoría se facturan por separado.
¿Qué es el Taskeen Certificate?
Es la certificación emitida por el Dubai Land Department tras inscribir el bloqueo registral del inmueble, confirmando que la propiedad queda formalmente asignada a su expediente de visado de residencia. El inmueble no puede ser transferido ni vendido mientras la solicitud esté en trámite.
¿Debo cancelar previamente mi visado actual de los EAU?
No antes de obtener la preaprobación. La GDRFA emite primero una aprobación preliminar y el visado de residencia anterior solo se cancela una vez confirmada esta. En caso de contar con visado de turista o entrada on-arrival, no se requiere ningún paso de cancelación.
¿Puedo patrocinar a mis hijos adultos solteros mediante la Golden Visa?
Sí, a cualquier edad. A diferencia del visado familiar ordinario —que limita a los varones a los 21 años y a las hijas solteras a los 25—, la Golden Visa no impone límite de edad para hijos solteros. El único requisito indispensable es que no hayan contraído matrimonio.
¿Se estampa la Golden Visa físicamente en el pasaporte?
No. La Golden Visa se emite en formato 100% digital. Una vez superado el control médico y obtenida la aprobación definitiva, se formalizan los datos biométricos si es necesario y la Emirates ID se emite y envía directamente a su domicilio.
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