Золотая виза · 9 мин чтения

«Золотая виза» Дубая для владельцев недвижимости: полный гид 2026

Опубликовано 1 августа 2026 г.

Короткий ответ

Если стоимость вашей недвижимости в Дубае составляет 2 млн AED или больше, вы имеете право на 10-летнюю «Золотую визу». Готовая недвижимость и недвижимость на этапе строительства принимаются одинаково, остаток ипотеки не вычитается из стоимости, а с 2026 года достаточно трёх документов: копии паспорта, фото и свидетельства о собственности (Title Deed) или Oqood. Госпошлины: 9 978 AED для главного заявителя, 4 215 AED за каждого взрослого иждивенца и 3 895 AED за каждого ребёнка до 18 лет. Незамужних/неженатых детей можно спонсировать в любом возрасте.

«Золотая виза» Дубая для владельцев недвижимости — самый популярный маршрут долгосрочной резидентности в ОАЭ, а в 2026 году он стал и одним из самых простых. Список документов значительно сократили, справку банка об отсутствии возражений для заложенной недвижимости отменили, и дело можно собрать вокруг свидетельства о собственности и паспорта.

В этом гиде — что засчитывается в порог 2 млн дирхамов, госпошлины по пунктам, как на практике проходят этапы Земельного департамента и резидентской визы, и как добавить семью после выдачи основной визы.

Кто соответствует условиям — и что засчитывается в 2 млн дирхамов

Базовое правило простое: стоимость вашей недвижимости в Дубае должна составлять 2 млн дирхамов или больше. Большинство заявителей удивляет гибкость в подсчёте этой суммы.

Готовая недвижимость со свидетельством о собственности (Title Deed).
Недвижимость на этапе строительства с сертификатом Oqood (документ о владении до сдачи).
Несколько объектов вместе — два или три объекта одного владельца общей стоимостью от 2 млн дирхамов.
Заложенная недвижимость — остаток по ипотеке не вычитается, стоимость объекта учитывается полностью.

Важное обновление 2026 года: объединение портфелей недвижимости супругов или совладельцев больше не принимается. С 14 июля 2026 года каждый заявитель должен владеть 2 млн дирхамов индивидуально, и супруги больше не могут суммировать два меньших объекта для достижения порога.

Если стоимость по свидетельству о собственности ниже 2 млн дирхамов

Частая ситуация: недвижимость куплена несколько лет назад за 1,6 млн дирхамов, рынок вырос, и сегодня она стоит 2,3 млн дирхамов, но в свидетельстве о собственности всё ещё указана цена покупки.

Недвижимость можно переоценить через оценщика, аккредитованного Земельным департаментом Дубая (DLD), который выдаёт сертификат оценки по текущей рыночной стоимости. Если сертификат подтверждает стоимость 2 млн дирхамов или больше, именно эта переоценённая стоимость принимается DLD для заявки на «Золотую визу».

Что изменилось в 2026 году — упрощённый список документов

Крупнейший сдвиг за последний год произошёл именно в документах. Раньше «Золотая виза» по недвижимости требовала объёмное досье из банковских писем, выписок по ипотеке и документов застройщика — большая часть этого отменена.

Требуется сейчас	Больше не требуется
Копия паспорта	Копия действующей резидентской визы
Фотография	Копия Emirates ID
Свидетельство о собственности (готовая) или Oqood (на этапе строительства)	Выписка по счёту застройщика
—	Справка банка об отсутствии возражений для заложенной недвижимости
—	Письмо о снятии обременения
—	Письмо о банковских обязательствах

Отмена справки об отсутствии возражений — самое важное изменение: оно добавляло три-четыре рабочих дня к каждому делу по заложенной недвижимости. Для такой недвижимости ипотека сохраняется, а DLD регистрирует собственное обременение на весь срок визы — меняются только документы, а не финансирование.

Реальная стоимость — госпошлины

Госпошлины фиксированы и опубликованы. Вот полная разбивка по типу заявителя для 10-летней «Золотой визы» по недвижимости.

Статья пошлины	Главный заявитель	Взрослый иждивенец	Ребёнок до 18 лет
Пошлины DLD и административные сборы	5 763	—	—
Иммиграция и виза	2 710	2 710	2 710
Emirates ID (10 лет)	1 185	1 185	1 185
Медосмотр (стандартный)	320	320	не требуется
Итого	9 978	4 215	3 895

Почему иждивенцы платят меньше главного заявителя?

Пошлины Земельного департамента платит только главный заявитель, поскольку недвижимость зарегистрирована на его имя. Взрослые иждивенцы — супруг(а), совершеннолетний сын или дочь, родитель — платят 4 215 AED. Дети до 18 лет платят 3 895 AED, поскольку медосмотр им не требуется.

Сервисные сборы не входят в эти госпошлины и различаются у разных поставщиков услуг.

Шаги главного заявителя

Заявка проходит через два госоргана: Земельный департамент — по части недвижимости, и Главное управление по делам резидентства и иностранцев — для выдачи визы.

1. Регистрация недвижимости в DLD — объект блокируется и не может быть продан во время рассмотрения заявки; DLD выдаёт справку о резервировании, подтверждающую, что недвижимость закреплена под заявку на резидентство.
2. Подача заявки на резидентство — после справки о резервировании подаётся заявка на «Золотую визу». Если у вас уже есть действующая резидентская виза, сначала выдаётся предварительное одобрение, и только после этого текущая виза аннулируется. Если вы на визе посетителя или визе по прилёту — этапа аннулирования нет.
3. Медосмотр — в центре, аккредитованном Управлением здравоохранения Дубая. Стандартный медосмотр занимает три-пять рабочих дней, есть более быстрые VIP-варианты.
4. Выдача визы и Emirates ID — «Золотая виза» выдаётся в электронном виде без штампа в паспорте, затем снимается биометрия, если она ещё не зафиксирована, после чего печатается Emirates ID и доставляется по вашему адресу.

Спонсирование семьи по «Золотой визе»

После одобрения «Золотой визы» для владельца недвижимости можно добавить членов семьи. Этап семьи проще основной заявки: нет обращения в DLD, нет резервирования объекта, нет справки о резервировании для иждивенцев — работа по недвижимости уже выполнена.

Супруг или супруга.
Сыновья и дочери — незамужние/неженатые, любого возраста.
Родители — мать и отец.

Преимущество «Золотой визы»: нет возрастного лимита для незамужних/неженатых детей

В обычной семейной визе возрастные ограничения строгие — сын до 21 года, незамужняя дочь до 25 лет. В «Золотой визе» эти ограничения не действуют: можно спонсировать неженатого сына 35 лет или незамужнюю дочь 40 лет как иждивенцев на визе одного из родителей.

Единственный критерий — семейное положение: сын или дочь не должны состоять в браке. Возраст значения не имеет. Это делает «Золотую визу» ценной для семей, чьи взрослые дети вышли за рамки семейной визы, или для тех, кто работает за границей и хочет вернуться под резидентство родителя. Если сын позже женится, он переходит на собственный визовый маршрут.

Документы для членов семьи

Для главного спонсора: копия паспорта и копия «Золотой визы». Для каждого иждивенца — три документа.

Копия паспорта.
Фотография.
Апостилированное/легализованное в МИД свидетельство о родстве — свидетельство о браке для супруги, свидетельство о рождении для сына или дочери.

Начинайте легализацию заранее. Отсутствие легализации свидетельства о браке или рождении — самая частая причина задержек семейных виз. Взрослым от 18 лет требуется медосмотр, детям до 18 — нет.

Часто задаваемые вопросы

Какая стоимость недвижимости нужна для «Золотой визы» в Дубае?

От 2 млн дирхамов недвижимости в Дубае. Готовая недвижимость со свидетельством о собственности и недвижимость на этапе строительства с сертификатом Oqood принимаются одинаково, можно суммировать несколько объектов одного владельца, чтобы достичь порога.

Можно ли получить «Золотую визу» с заложенной недвижимостью?

Да. Остаток по ипотеке не вычитается, стоимость недвижимости засчитывается полностью в порог 2 млн дирхамов. С 2026 года справка банка об отсутствии возражений больше не требуется, при этом залог банка и обременение DLD сохраняются.

Могут ли супруги объединить свою недвижимость, чтобы достичь 2 млн дирхамов?

Нет. С 14 июля 2026 года объединение портфелей недвижимости между супругами или совладельцами больше не принимается — каждый заявитель должен владеть 2 млн дирхамов индивидуально.

Что делать, если стоимость по свидетельству о собственности ниже 2 млн дирхамов?

Недвижимость можно переоценить через оценщика, аккредитованного DLD. Если сертификат оценки покажет текущую рыночную стоимость от 2 млн дирхамов, именно эта стоимость принимается для заявки.

Какие документы требуются в 2026 году?

Всего три для главного заявителя: копия паспорта, фотография и документ на недвижимость — свидетельство о собственности для готового объекта или Oqood для строящегося. Справки об отсутствии возражений, письма по ипотеке, выписки застройщика и копии текущей визы больше не требуются.

Сколько стоит «Золотая виза» по недвижимости?

Госпошлины — 9 978 AED для главного заявителя (включая 5 763 AED пошлин DLD и административных сборов), 4 215 AED за каждого взрослого иждивенца и 3 895 AED за каждого ребёнка до 18 лет. Сервисные сборы оплачиваются отдельно.

Что такое справка о резервировании?

Это документ, который выдаёт DLD после блокировки недвижимости, подтверждающий, что объект закреплён под заявку на резидентство. Продать недвижимость во время рассмотрения заявки нельзя.

Нужно ли сначала аннулировать текущую визу?

Не раньше предварительного одобрения. Сначала выдаётся предварительное одобрение, и только после него аннулируется текущая виза. Если вы на визе посетителя или визе по прилёту — этапа аннулирования нет.

Могу ли я спонсировать взрослых незамужних/неженатых детей?

Да, в любом возрасте. В отличие от обычной семейной визы, где сын ограничен 21 годом, а незамужняя дочь — 25 годами, в «Золотой визе» возрастного лимита для незамужних/неженатых детей нет — единственное условие — отсутствие брака.

Ставится ли штамп «Золотой визы» в паспорт?

Нет. «Золотая виза» выдаётся в электронном виде. После прохождения медосмотра и финального одобрения при необходимости снимается биометрия, затем печатается Emirates ID и доставляется по вашему адресу.