Виза по недвижимости · 8 мин чтения

Изменение правил визы по недвижимости в Дубае: конец объединения портфелей совладельцев

Опубликовано 1 августа 2026 г.

Короткий ответ

С 14 июля 2026 года объединение портфелей недвижимости между супругами или совладельцами для получения виз по недвижимости в Дубае больше не допускается. Каждый заявитель должен индивидуально владеть 2 млн дирхамов для 10-летней «Золотой визы», 1 млн дирхамов (в возрасте 55+) для 5-летней пенсионной визы и 400 000 дирхамов на каждого совладельца для 2-летней визы инвестора при совместном владении. Для единоличного владельца минимума для 2-летней визы нет.

14 июля 2026 года было объявлено о существенном изменении правил визы по недвижимости в Дубае: супруги и другие совладельцы больше не могут объединять свои портфели недвижимости для получения «Золотой визы», пенсионной визы или 2-летней визы инвестора. Каждый заявитель должен самостоятельно соответствовать минимуму.

До этого изменения объединение портфелей было одним из самых распространённых способов для супругов: можно было сложить две доли по 1 млн дирхамов каждая, чтобы достичь 2 млн, при этом один супруг подавался как главный инвестор, а другой спонсировался как иждивенец. Этот путь теперь закрыт для всех резидентских виз, привязанных к недвижимости.

Что изменилось 14 июля 2026 года?

Объединение больше не допускается ни для одной резидентской визы, привязанной к недвижимости, — ни для 10-летней «Золотой визы», ни для 5-летней пенсионной визы, ни для 2-летней визы инвестора в недвижимость. Каждый заявитель должен соответствовать условиям на основе портфеля, принадлежащего лично ему.

Больше нельзя объединять портфели супругов (или любых совладельцев) для достижения требуемых порогов.
«Золотая виза»: ваша личная доля должна составлять 2 млн дирхамов или больше.
Пенсионная виза на 5 лет: возраст 55+ и личная доля от 1 млн дирхамов.
Виза инвестора на 2 года: без минимума, если недвижимость оформлена на одно имя; 400 000 дирхамов на заявителя при нескольких владельцах.
Спонсирование семьи без изменений — квалифицированный владелец по-прежнему может спонсировать супруга и детей как иждивенцев.

Правило новое, и детали применения — включая порядок продления виз, выданных по объединённым портфелям, — пока уточняются. Проверьте свою ситуацию перед подачей заявки.

До и после: правила рядом

Последний столбец показывает правила, действующие с 14 июля 2026 года.

Виза	Раньше	Сейчас
«Золотая виза» (10 лет)	Супруги могли объединять доли для достижения 2 млн дирхамов	2 млн дирхамов у каждого заявителя индивидуально
Пенсионная виза (5 лет, 55+)	Совместный портфель супругов мог достигать 1 млн дирхамов	1 млн дирхамов индивидуально, возраст 55+
Виза инвестора на 2 года — единоличный владелец	Без минимума (ранее ориентир составлял 750 000 дирхамов)	Без минимума — без изменений
Виза инвестора на 2 года — совладельцы	Можно было объединять доли с минимумом 400 000 дирхамов на владельца	400 000 дирхамов как индивидуальная доля — без объединения
Супруг и дети	Спонсируются как иждивенцы главным заявителем	Без изменений — иждивенцев можно спонсировать

Новые пороги по типу визы

«Золотая виза» (10 лет) — 2 млн дирхамов индивидуально. По-прежнему требуется недвижимость стоимостью от 2 млн дирхамов, но теперь этой суммы должна достигать именно ваша зарегистрированная доля. Вы всё ещё можете суммировать стоимость нескольких объектов, зарегистрированных на ваше имя, но не можете прибавлять долю другого владельца к своей.

Пенсионная виза (5 лет) — 1 млн дирхамов в возрасте 55+. Эта сумма должна принадлежать индивидуально: супруги-пенсионеры больше не могут складывать две доли по 500 000 дирхамов каждая.

Виза инвестора (2 года) — без минимума для единоличного владельца, 400 000 дирхамов на каждого совладельца. Если недвижимость зарегистрирована только на одно имя, минимума по стоимости нет. Если в свидетельстве о собственности указано несколько владельцев, каждый заявляющийся владелец должен иметь долю не менее 400 000 дирхамов на своё имя.

Практический пример: почему супруги 50/50 могут не пройти

Ахмед и Сара владеют квартирой в Дубае стоимостью 2,4 млн дирхамов поровну. До 14 июля 2026 года они могли объединить доли (1,2 млн + 1,2 млн) и получить 10-летнюю «Золотую визу». По новому правилу каждый из них владеет лишь 1,2 млн дирхамов — меньше порога в 2 млн.

Однако каждая доля превышает 400 000 дирхамов, поэтому оба по-прежнему подходят под 2-летнюю визу инвестора. Чтобы вернуть маршрут «Золотой визы», одному из них нужно лично владеть 2 млн дирхамов — купив дополнительную недвижимость или переоформив право собственности.

Кто затронут, а кто нет

Эффект изменения очевиден там, где ни один владелец сам по себе не достигает требуемого порога.

Затронуты: супруги, планировавшие объединить две небольшие доли для достижения 2 млн дирхамов.
Затронуты: пенсионеры, полагавшиеся на совместный портфель для достижения 1 млн дирхамов.
Затронуты: совладельцы, чья индивидуальная доля меньше 400 000 дирхамов.
Не затронуты: единоличный владелец — одно имя в свидетельстве о собственности даёт право на 2-летнюю визу при любой стоимости.
Не затронуты: инвестор, суммирующий стоимость нескольких объектов, принадлежащих только ему.
Не затронуты: иждивенцы — квалифицированный владелец по-прежнему может спонсировать супруга и детей.

Что делать сейчас: пять практических шагов

У большинства затронутых владельцев по-прежнему есть чёткий путь, но перед подачей заявки его нужно правильно выстроить.

Проверьте свидетельство о собственности и уточните, как распределено владение и какова стоимость вашей личной доли сегодня.
Переоцените недвижимость. Рыночные цены значительно выросли, и новая оценка DLD может поднять вашу долю выше требуемого порога.
Подумайте о переоформлении собственности. Супруги могут передавать или дарить доли через Земельный департамент, чтобы один из них индивидуально достиг 2 млн дирхамов.
Выберите визу, подходящую под вашу долю. Индивидуальная доля от 400 000 дирхамов сохраняет статус резидента по 2-летней визе инвестора, пока вы не достигнете уровня «Золотой визы».
Подайте заявку, затем спонсируйте семью. Как только вы соответствуете условиям индивидуально, супруга и детей можно добавить как иждивенцев, как и раньше.

Как 2-летняя виза инвестора пришла к нынешнему виду

Двухлетняя виза по недвижимости менялась несколько раз за короткий срок. Годами рекомендованный минимум стоимости недвижимости составлял 750 000 дирхамов. Затем Дубай полностью отменил минимум для единоличного владельца, установив порог 400 000 дирхамов на человека при нескольких владельцах. А 14 июля 2026 года было прекращено объединение портфелей между совладельцами по всем визам, связанным с недвижимостью.

Часто задаваемые вопросы

Можем ли мы с супругом(ой) объединить недвижимость для «Золотой визы»?

Нет. С 14 июля 2026 года объединение портфелей супругов больше не допускается. Каждый заявитель должен индивидуально владеть недвижимостью стоимостью от 2 млн дирхамов для получения 10-летней «Золотой визы».

Когда вступило в силу правило об отмене объединения?

Изменение объявлено 14 июля 2026 года и применяется к 10-летней «Золотой визе», 5-летней пенсионной визе и 2-летней визе инвестора в недвижимость.

Могу ли я суммировать стоимость нескольких объектов, которыми владею единолично?

Да. Запрет касается объединения портфелей между разными людьми. Суммирование стоимости нескольких объектов, зарегистрированных только на вас, по-прежнему разрешено.

Какова минимальная стоимость недвижимости для 2-летней визы инвестора в Дубае?

Если недвижимость зарегистрирована только на одно имя, минимума нет. Если в свидетельстве о собственности указано несколько владельцев, каждый заявитель должен владеть долей не менее 400 000 дирхамов.

Что случилось с требованием в 750 000 дирхамов для визы инвестора?

Этот ориентир был отменён ранее и заменён отсутствием минимума для единоличного владельца и порогом 400 000 дирхамов на индивидуальную долю при нескольких владельцах.

Каковы условия 5-летней пенсионной визы?

Возраст от 55 лет и индивидуальное владение недвижимостью стоимостью от 1 млн дирхамов. Совместные портфели супругов больше не принимаются.

Может ли один супруг спонсировать другого как иждивенца?

Да. Спонсирование семьи не изменилось. Как только владелец соответствует условиям индивидуально, он может спонсировать супруга и детей как иждивенцев на тот же срок, что и его виза.

У нас недвижимость стоимостью 2 млн дирхамов поровну — подходим ли мы под «Золотую визу»?

По новому правилу — нет, поскольку каждый из вас индивидуально владеет лишь 1 млн дирхамов. Однако каждый из вас подходит под 2-летнюю визу инвестора, так как каждая доля превышает 400 000 дирхамов, либо вы можете переоформить собственность так, чтобы один из вас индивидуально владел 2 млн дирхамов.

Можем ли мы передавать доли между супругами для достижения порога?

Собственность можно переоформить через передачу в Земельном департаменте, например, дарением между близкими родственниками, чтобы один из владельцев индивидуально достиг требуемой суммы. Перед любыми изменениями рекомендуется консультация специалиста.

Влияет ли новое правило на визы, выданные ранее по объединённым портфелям?

Действующие визы остаются в силе до истечения срока. Порядок их продления пока уточняется, поэтому рекомендуется заранее проверить статус до даты продления.