Modification des règles du visa immobilier à Dubaï : fin du cumul de portefeuilles entre copropriétaires

Une réforme majeure des règles relatives aux visas immobiliers à Dubaï a été annoncée le 14 juillet 2026 : les époux et autres copropriétaires ne peuvent plus regrouper leurs biens immobiliers pour prétendre au Golden Visa, au visa de retraite ou au visa d'investisseur de 2 ans. Chaque demandeur doit désormais atteindre individuellement le seuil requis.

Jusqu'à cette modification, le cumul des patrimoines représentait l'une des voies les plus privilégiées par les couples mariés. Deux parts de 1 million pouvaient être additionnées pour atteindre les 2 million requis, permettant à l'un des conjoints de déposer la demande en qualité d'investisseur principal et de parrainer l'autre en tant que personne à charge. Cette opportunité est désormais révolue pour l'ensemble des visas de résidence liés à l'immobilier.

Ce qui a changé le 14 juillet 2026

Le regroupement de biens n'est plus autorisé pour aucun visa de résidence adossé à l'immobilier — qu'il s'agisse du Golden Visa de 10 ans, du visa de retraite de 5 ans ou du visa d'investisseur immobilier de 2 ans. Chaque candidat doit désormais se qualifier sur la base exclusive de son propre portefeuille détenu individuellement.

• Fin du regroupement des portefeuilles entre conjoints (ou entre copropriétaires) pour atteindre les seuils d'éligibilité.
• Golden Visa : votre part personnelle doit s'élever à 2 million ou plus.
• Visa de retraite de 5 ans : être âgé de 55 ans ou plus et détenir une part personnelle d'au moins 1 million.
• Visa d'investisseur de 2 ans : aucun minimum requis si le bien est enregistré à un seul nom ; 400,000 par demandeur s'il existe plusieurs propriétaires.
• Le parrainage familial reste inchangé — un propriétaire éligible peut toujours parrainer son conjoint et ses enfants en tant que personnes à charge.

Cette réglementation étant récente, les modalités précises d'application — notamment concernant le renouvellement des visas délivrés sous l'ancien régime de cumul — font encore l'objet de clarifications. Nous vous recommandons de vérifier la conformité de votre dossier avant d'engager votre démarche.

Avant vs Aujourd'hui : comparatif des règles

La colonne de droite présente les dispositions en vigueur depuis le 14 juillet 2026.

Nouveaux seuils par catégorie de visa

Golden Visa de 10 ans — 2 million, à titre individuel. Le Golden Visa exige toujours un patrimoine immobilier valorisé à 2 million ou plus, mais votre propre quote-part enregistrée doit désormais atteindre ce montant à elle seule. Vous conservez la possibilité de cumuler plusieurs biens enregistrés sous votre nom exclusif ; en revanche, vous ne pouvez plus y associer la part d'un copropriétaire.

Visa de retraite de 5 ans — 1 million dès 55 ans. Les demandeurs âgés de 55 ans et plus sont éligibles avec un bien d'une valeur de 1 million, montant qui doit désormais être détenu individuellement. Un couple de retraités ne peut plus mettre en commun deux parts de 500,000.

Visa d'investisseur de 2 ans — aucun seuil pour les propriétaires uniques, 400,000 par copropriétaire. Si le bien est enregistré au nom d'une seule personne, aucun montant minimum n'est exigé. Si le titre de propriété mentionne plusieurs titulaires, chaque copropriétaire demandeur doit détenir en nom propre une part d'une valeur minimale de 400,000.

Exemple concret : pourquoi un couple détenant un bien à 50/50 peut ne plus être éligible

Ahmed et Sara sont copropriétaires à parts égales (50/50) d'un appartement à Dubaï évalué à 2.4 million. Avant le 14 juillet 2026, ils pouvaient associer leurs parts (1.2M + 1.2M) afin d'obtenir un Golden Visa de 10 ans. Avec la nouvelle règle, chacun ne possède individuellement que 1.2 million — un montant inférieur au seuil requis de 2 million.

Toutefois, la part de chacun étant supérieure à 400,000, ils restent tous deux éligibles au visa d'investisseur de 2 ans. Pour prétendre de nouveau au Golden Visa, l'un d'eux devra détenir individuellement 2 million, que ce soit par l'acquisition de biens supplémentaires ou par une restructuration des parts de propriété.

Qui est concerné — et qui ne l'est pas

Cette réforme a un impact déterminant lorsqu'aucun des propriétaires n'atteint seul le seuil réglementaire.

• Sont concernés : les couples mariés envisageant de cumuler deux parts de valeur inférieure pour atteindre 2 million.
• Sont concernés : les retraités comptant sur un patrimoine combiné pour atteindre 1 million.
• Sont concernés : les copropriétaires dont la quote-part individuelle est inférieure à 400,000.
• Ne sont pas concernés : les propriétaires uniques — un seul nom figurant sur le titre de propriété permet toujours d'obtenir le visa de 2 ans, quelle que soit la valeur du bien.
• Ne sont pas concernés : les investisseurs regroupant plusieurs biens détenus exclusivement en leur nom propre.
• Ne sont pas concernés : les membres de la famille à charge — un propriétaire éligible peut toujours parrainer son conjoint et ses enfants.

Nos conseils stratégiques : cinq démarches à suivre

La plupart des propriétaires affectés par cette réforme disposent encore d'options avantageuses — il convient simplement d'adopter la bonne structure patrimoniale avant de soumettre la demande.

• Consultez votre titre de propriété pour vérifier avec précision la répartition des parts et la valeur actuelle de votre quote-part personnelle.
• Faites réévaluer votre bien immobilier. La valorisation du marché ayant fortement progressé, une nouvelle estimation officielle auprès du DLD peut permettre à votre part individuelle de franchir le seuil requis.
• Envisagez une restructuration de la propriété. Les conjoints peuvent procéder à un transfert ou à une donation de parts auprès du Dubai Land Department pour permettre à l'un d'eux d'atteindre individuellement 2 million.
• Optez pour le visa adapté à votre investissement. Une part individuelle de 400,000 ou plus vous assure la résidence grâce au visa d'investisseur de 2 ans, en attendant d'atteindre les critères du Golden Visa.
• Déposez votre demande, puis parrainez votre famille. Dès que vous remplissez les conditions à titre individuel, votre conjoint et vos enfants peuvent être rattachés à votre visa en qualité de personnes à charge, exactement comme auparavant.

Historique et évolution du visa d'investisseur de 2 ans

Le visa immobilier de 2 ans a connu plusieurs réformes successives en peu de temps. Durant de nombreuses années, une valeur minimale indicative de 750,000 était requise. Dubaï a ensuite totalement supprimé ce plancher pour les propriétaires uniques, tout en fixant un seuil de 400,000 par personne lorsqu'un bien compte plusieurs propriétaires. Depuis le 14 juillet 2026, la mise en commun des patrimoines entre copropriétaires a été définitivement interrompue pour l'ensemble des visas immobiliers.