Dubai gayrimenkul vizesi kurallarında değişiklik: Ortak mülk sahipleri arasında portföy birleştirme dönemi sona eriyor

Dubai gayrimenkul vizesi kurallarında 14 Temmuz 2026 tarihinde köklü bir değişikliğe gidildi: Eşler ve diğer ortak mülk sahipleri; Golden Visa, emeklilik vizesi veya 2 yıllık yatırımcı vizesine hak kazanmak amacıyla gayrimenkul portföylerini artık birleştiremeyecek. Her başvuru sahibinin gerekli yatırım şartını artık tek başına karşılaması gerekmektedir.

Bu değişikliğe kadar portföy birleştirme yöntemi, evli çiftler arasında en sık tercih edilen yollardan biriydi. Biner 1 milyon değerindeki iki hisse bir araya getirilerek 2 milyon sınırına ulaşılabiliyor, eşlerden biri ana yatırımcı olarak başvurup diğer eşe bakmakla yükümlü olduğu aile bireyi statüsünde sponsor olabiliyordu. Gayrimenkule dayalı tüm oturum vizelerinde bu yöntem artık yürürlükten kaldırılmıştır.

14 Temmuz 2026’da Neler Değişti?

Gayrimenkule bağlı hiçbir oturum vizesinde (10 yıllık Golden Visa, 5 yıllık emeklilik vizesi ve 2 yıllık gayrimenkul yatırımcı vizesi) portföy birleştirmeye artık izin verilmemektedir. Her başvuru sahibi, yalnızca kendi adına tescilli portföyün değeri üzerinden değerlendirilecektir.

• Vize limitlerine ulaşmak amacıyla karı-koca (veya ortak mülk sahipleri arasında) portföy birleştirme uygulaması sona ermiştir.
• Golden Visa: Başvuru sahibine ait hissenin tek başına en az 2 milyon olması gerekmektedir.
• 5 yıllık emeklilik vizesi: 55 yaş ve üzerinde olunması ve bireysel hissenin tek başına en az 1 milyon olması şarttır.
• 2 yıllık yatırımcı vizesi: Tapu tek bir kişinin üzerine kayıtlıysa minimum limit aranmaz; birden fazla mülk sahibi varsa başvuru sahibi başına en az 400,000 hisse değeri aranır.
• Aile sponsorluğu kuralları değişmemiştir; şartları tek başına sağlayan bir mülk sahibi, eşine ve çocuklarına bakmakla yükümlü olduğu kişiler olarak sponsor olmaya devam edebilir.

Bu kural yeni yürürlüğe girmiş olup, birleştirilmiş portföylerle alınmış mevcut vizelerin yenileme süreçleri de dâhil olmak üzere uygulama detayları netleştirilmektedir. Başvuruda bulunmadan önce durumunuzu uzmanlarımızla teyit etmenizi öneririz.

Öncesi ve Sonrası: Yeni ve Eski Kuralların Karşılaştırması

Sağdaki sütun, 14 Temmuz 2026 itibarıyla geçerli olan güncel kuralları göstermektedir.

Vize Türlerine Göre Yeni Limitler

10 yıllık Golden Visa — Bireysel olarak 2 milyon. Golden Visa için hâlen 2 milyon veya üzeri değerde gayrimenkul gerekmektedir; ancak adınıza tescilli olan hissenin bu tutara tek başına ulaşması şarttır. Kendi adınıza kayıtlı birden fazla gayrimenkulü birleştirmeye devam edebilirsiniz; artık yapılamayan işlem, başka bir hissedarın payını kendi payınıza eklemektir.

5 yıllık emeklilik vizesi — 55 yaş ve üzeri için 1 milyon. 55 yaş ve üzerindeki başvuru sahipleri 1 milyon değerinde gayrimenkulle hak kazanabilir ve bu tutarın artık tek bir kişi adına kayıtlı olması zorunludur. Emekli bir çift, 500,000 değerindeki iki hisseyi artık bir araya getiremez.

2 yıllık yatırımcı vizesi — Tek mülk sahipleri için minimum sınır yok, ortak mülk sahipleri için kişi başı 400,000. Mülk yalnızca tek bir kişi adına tescilliyse herhangi bir asgari değer aranmaz. Tapuda birden fazla hak sahibi bulunuyorsa, vizeye başvuran her bir ortağın kendi adına en az 400,000 değerinde bir hisseye sahip olması gerekir.

Örnek Senaryo: %50 / %50 Hisseli Çiftler Neden Artık Hak Kazanamayabilir?

Ahmed ve Sara, Dubai'de 2.4 milyon değerinde bir daireye %50-%50 oranında müştereken sahiptir. 14 Temmuz 2026 öncesinde hisselerini birleştirip (1.2M + 1.2M) 10 yıllık Golden Visa alma hakkına sahiptiler. Yeni düzenleme doğrultusunda ise her birinin bireysel hissesi yalnızca 1.2 milyon değerindedir ve bu tutar 2 milyon şartının altında kalmaktadır.

Bununla birlikte, hisselerinin her biri 400,000'in üzerinde olduğundan ikisi de 2 yıllık yatırımcı vizesine başvurabilmektedir. Yeniden Golden Visa hakkı elde edebilmek için ise içlerinden birinin ya ek gayrimenkul alarak ya da mülkiyet yapısını yeniden düzenleyerek şahsi hissesini 2 milyon seviyesine çıkarması gerekecektir.

Kimler Etkileniyor, Kimler Etkilenmiyor?

Bu kural değişikliği, özellikle ortaklardan hiçbirinin tek başına asgari yatırım limitini karşılayamadığı durumlarda doğrudan etkili olmaktadır.

• Etkilenenler: 2 milyon limitine ulaşmak için iki küçük hisseyi birleştirmeyi planlayan evli çiftler.
• Etkilenenler: 1 milyon şartını sağlamak için ortak portföye güvenen emekliler.
• Etkilenenler: Bireysel hissesi 400,000'in altında kalan ortak mülk sahipleri.
• Etkilenmeyenler: Mülkün tek sahibi olanlar — Tapuda tek isim yer alıyorsa, mülk değerine bakılmaksızın 2 yıllık vize hakkı geçerliliğini korur.
• Etkilenmeyenler: Tamamı kendi adına kayıtlı birden fazla gayrimenkulü birleştiren yatırımcılar.
• Etkilenmeyenler: Aile bireyleri — Şartları bireysel olarak karşılayan bir hak sahibi, eşine ve çocuklarına eskisi gibi sponsor olabilir.

Şimdi Ne Yapabilirsiniz? 5 Pratik Adım

Bu kural değişikliğinden etkilenen mülk sahiplerinin büyük kısmı için hâlen uygulanabilir çözümler mevcuttur; önemli olan başvuru öncesinde doğru bir mülkiyet ve başvuru stratejisi oluşturmaktır.

• Tapu senedinizi (title deed) inceleyerek mülkiyet paylarının nasıl dağıtıldığını ve kişisel hissenizin bugünkü değerini netleştirin.
• Gayrimenkulünüz için yeniden değerleme yaptırın. Dubai piyasasındaki hızlı değer artışı sayesinde, yeni bir DLD değerlemesi bireysel hissenizi gereken yasal sınırın üzerine taşıyabilir.
• Mülkiyet yapısını yeniden düzenlemeyi değerlendirin. Eşler, DLD (Dubai Land Department) nezdinde hisse devri veya birinci derece hibe işlemi gerçekleştirerek eşlerden birinin tek başına 2 milyon limitine ulaşmasını sağlayabilir.
• Hisse değerinize en uygun vize türünü seçin. Bireysel hissenizin 400,000 veya üzerinde olması, Golden Visa koşullarını tamamlayana kadar 2 yıllık yatırımcı vizesi ile oturum hakkınızı korumanızı sağlar.
• Bireysel başvurunuzu tamamlayın, ardından ailenize sponsor olun. Kriterleri şahsen sağladığınız anda, eşiniz ve çocuklarınız eskiden olduğu gibi oturumunuza dâhil edilebilir.

2 Yıllık Yatırımcı Vizesi Bu Noktaya Nasıl Geldi?

2 yıllık gayrimenkul vizesi kısa süre içinde art arda çeşitli güncellemelerden geçti. Uzun yıllar boyunca tavsiye edilen asgari gayrimenkul değeri 750,000 olarak uygulandı. Dubai yönetimi daha sonra tek mülk sahipleri için bu sınırı tamamen kaldırırken, birden fazla maliki bulunan gayrimenkullerde kişi başına 400,000 taban şartı getirdi. 14 Temmuz 2026 itibarıyla ise tüm gayrimenkul vizelerinde ortak malikler arasında portföy birleştirme uygulamasına bütünüyle son verildi.