Cerințe privind proprietățile pentru UAE Golden Visa: Evaluare, credite ipotecare și taxe în 2026

Îndeplinirea cerințelor privind proprietățile pentru UAE Golden Visa vă garantează o rezidență de 10 ani, fără a depinde de un angajator sau de un sponsor emiratez. Începând cu octombrie 2026, regula de bază este clară: trebuie să dețineți o proprietate a cărei valoare atinge sau depășește pragul investițional eligibil. În practică, Dubai Land Department (DLD) verifică titlul de proprietate, documentația de ipotecă sau contractele off-plan prin canale departamentale riguroase. O singură ștampilă lipsă vă poate bloca dosarul.

Am întâlnit adesea cereri blocate la biroul nostru din Business Bay din cauza convingerii cumpărătorilor că prețul de achiziție este suficient în fața autorităților sau pentru că istoricul plăților off-plan nu a fost înregistrat corespunzător. Iată cum verifică Departamentul Funciar eligibilitatea proprietăților, cum funcționează scrisorile NOC bancare și ce taxe guvernamentale veți achita de la depunerea dosarului până la livrarea cardului.

Criterii esențiale de eligibilitate imobiliară pentru rezidența de 10 ani

DLD procesează vizele pentru investitori imobiliari prin Cube, centrul său dedicat pentru rezidență. În timp ce reglementările federale privind imigrația sunt stabilite de Autoritatea Federală pentru Identitate, Cetățenie, Vămi și Securitatea Porturilor (ICP), DLD stabilește normele de verificare pentru activele din Dubai. Proprietățile din Abu Dhabi sau din emiratele nordice sunt gestionate pe baza registrelor municipale locale, însă standardul de evaluare eligibil se aplică la nivel național.

Pragul minim de investiție eligibil

Vă calificați pentru rezidența de 10 ani prin deținerea unei proprietăți finalizate sau off-plan cu un angajament financiar total care atinge pragul de investiție eligibil. DLD verifică acest aspect pe baza prețului de achiziție menționat în titlul de proprietate sau a valorii curente de piață dintr-un certificat oficial de evaluare.

Dacă ați achiziționat un apartament care întrunește pragul impus, titlul de proprietate reflectă această cifră, nefiind necesară o evaluare suplimentară. Dacă ați cumpărat acum cinci ani la o valoare inferioară pragului actual, iar prețurile locale de vânzare au crescut, simplele anunțuri de pe portalurile imobiliare nu sunt acceptate ca dovadă. DLD solicită un certificat oficial de reevaluare a proprietății. Dacă documentul atestă că proprietatea atinge sau depășește pragul eligibil, dosarul dumneavoastră este aprobat.

În cazul în care proprietatea se situează sub pragul eligibil chiar și după o evaluare oficială, puteți analiza alternativele de viză pentru investitori imobiliari. Viza de investitor imobiliar pe 2 ani are un prag de acces mai redus.

Cumularea mai multor proprietăți și bunuri deținute în coproprietate

Puteți cumula mai multe titluri de proprietate pe numele dumneavoastră pentru a atinge pragul minim de investiție cerut. O garsonieră asociată cu un apartament cu un dormitor pot întruni cerințele atunci când sunt însumate. DLD calculează pur și simplu totalul valorilor înregistrate pe ambele titluri.

Coproprietatea este supusă unor reglementări juridice stricte:

• Soții își pot cumula cotele-părți pentru a atinge pragul eligibil prin prezentarea unui certificat de căsătorie legalizat și atestat. Dacă v-ați căsătorit în afara EAU, certificatul necesită atestare de la Ministerul Afacerilor Externe din țara emitentă, Ambasada EAU din acea țară și MOFA din EAU, însoțită de o traducere autorizată în limba arabă. Unul dintre soți devine titularul principal al vizei și îl poate sponsoriza pe celălalt prin procedura de sponsorizare a familiei și a persoanelor aflate în întreținere.
• Coproprietarii fără legătură de rudenie nu își pot cumula părțile pentru a obține o singură viză. Cota fiecărui proprietar trebuie să atingă pragul eligibil în mod individual. O proprietate achiziționată în comun, în care cota fiecărei persoane este sub pragul minim, face ca niciunul dintre coproprietari să nu fie eligibil pentru viza imobiliară de 10 ani.

Reglementări privind proprietățile ipotecate și cele off-plan

Locuințele ipotecate și proiectele off-plan sunt eligibile pentru rezidența de 10 ani începând cu octombrie 2026. Fiecare dintre acestea necesită documente specifice emise de bancă sau de dezvoltator înainte ca DLD să vă înregistreze dosarul.

Scrisorile NOC de la bancă și capitalul propriu minim achitat

Puteți aplica cu o proprietate ipotecată fără a fi necesar să rambursați integral creditul în prealabil. DLD solicită o scrisoare oficială de non-obiecție (NOC) din partea băncii dumneavoastră din EAU.

Acest NOC trebuie să respecte formatul aprobat de Land Department. Documentul trebuie să specifice acordul băncii pentru acordarea Golden Visa în baza proprietății respective și să detalieze soldul rămas al creditului alături de principalul achitat până la zi. În anii precedenți, solicitanții trebuiau să demonstreze un prag fix de capital propriu achitat în numerar. În prezent, DLD acceptă scrisori bancare NOC eligibile care confirmă conturi de credit ipotecar în stare bună pentru proprietăți care respectă valoarea totală minimă. Dacă banca vă eliberează o scrisoare generică, fără cifrele creditului sau fără formularea specifică pentru rezidență, DLD vă va respinge cererea. Solicitați departamentului de credite ipotecare al băncii formularul standard NOC pentru Golden Visa DLD.

Înregistrarea în Oqood și etapele de finalizare ale dezvoltatorului

Achizițiile off-plan sunt eligibile prin contractul inițial de vânzare-cumpărare înregistrat în Oqood. Un simplu formular de rezervare sau ofertă nu este luat în considerare. DLD verifică trei cerințe esențiale pentru dosarele off-plan:

1. Proprietatea are o înregistrare activă în Oqood pe numele dumneavoastră.
2. Prețul de achiziție specificat în certificatul Oqood atinge sau depășește pragul minim solicitat.
3. Ați achitat suma minimă necesară pentru unitate în contul escrow aprobat, dovedită printr-un extras de cont ștampilat de dezvoltator.

De asemenea, DLD verifică starea proiectului în registru. Dacă un proiect este anulat sau suspendat de autorități, procesarea dosarului dumneavoastră va fi oprită până când dezvoltatorul soluționează auditurile departamentale.

Categorie proprietate	Valoare minimă sau sumă achitată	Documente DLD solicitate	Aprobare bancară necesară	Regulă de evaluare
Proprietate finalizată (achiziție integrală)	Pragul eligibil	Titlu de proprietate	Nu	Prețul de achiziție din titlu sau certificat de evaluare DLD
Proprietate ipotecată	Valoarea totală a activului eligibil	Titlu de proprietate, NOC bancar	Da (NOC-ul bancar este obligatoriu)	Valoarea din titlu sau certificat de evaluare DLD
Proprietate off-plan	Suma minimă obligatorie achitată în contul escrow al proiectului	Contract Oqood, extras ștampilat de la dezvoltator	Doar dacă este ipotecată off-plan	Prețul contractual la nivelul sau peste pragul impus

Documente necesare pentru traseul de investitor imobiliar

Lipsa ștampilelor generează întârzieri evitabile. Pregătiți aceste documente înainte de a demara procedura de depunere a dosarului.

Titlul de proprietate și certificatele de evaluare DLD

Documentele proprietății atestă eligibilitatea:

• Titlul electronic original de proprietate emis de Dubai Land Department, prevăzut cu un cod QR activ.
• Certificatul de înregistrare Oqood dacă proprietatea se află în curs de construcție.
• Certificat de evaluare DLD dacă titlul de proprietate indică un preț de achiziție sub pragul eligibil (valabil 90 de zile de la emitere).
• NOC oficial de la bancă adresat către Dubai Land Department, dacă proprietatea este ipotecată.
• Extras de cont ștampilat de dezvoltator care atestă plățile virate în contul escrow al proiectului.

Documente de identificare personală și dosar medical

Alături de actele proprietății, veți prezenta actele de identitate și analizele medicale:

• Copia pașaportului cu o valabilitate de cel puțin șase luni.
• Ștampila curentă de intrare în EAU, viza de vizită sau viza de rezidență actuală și Emirates ID dacă locuiți deja în EAU.
• Fotografie tip pașaport pe fundal alb.
• Avizul medical de aptitudine din EAU, incluzând analize de sânge și radiografie toracică realizate la un centru medical autorizat.
• Poliță de asigurare de sănătate valabilă. Puteți încheia o acoperire standard în timpul etapelor finale de procesare.
• Certificate de căsătorie și de naștere atestate, dacă intenționați să sponsorizați membrii familiei imediat.

Comparație între cerințele imobiliare pentru UAE Golden Visa și vizele de angajare sau talent

Alegerea între investiția imobiliară și cererea prin contract de muncă depinde de structura activelor și a carierei dumneavoastră.

Cerințe de studii: proprietate vs. angajat calificat

Vizele pentru angajați calificați necesită o diplomă de licență sau superioară, atestată corespunzător. Este necesară autentificarea diplomei de către Ministerul Afacerilor Externe din țara de origine, Ambasada EAU, MOFA din EAU și obținerea certificatului de echivalare de la Ministerul Educației din EAU.

În schimb, Golden Visa prin investiție imobiliară nu impune cerințe educaționale. Nu este nevoie de diplomă universitară, diplomă de bacalaureat sau licențe profesionale. Aprobarea depinde strict de actele de proprietate, verificarea de securitate și controlul medical standard.

Cerințe salariale vs. angajament de capital

Solicitanții din categoria angajaților calificați trebuie să aibă un salariu de bază lunar eligibil în baza unui contract valid înregistrat la MOHRE, dovedit prin extrase bancare. Această opțiune nu implică o investiție de capital, însă dreptul de rezidență rămâne condiționat de menținerea statutului de angajat activ.

Opțiunea imobiliară presupune un capital substanțial, dar statutul legal devine complet independent de orice angajator. Nu depindeți de sponsorizarea unei companii sau de salarii lunare. Dacă vă schimbați locul de muncă, vă pensionați sau luați o pauză profesională, viza rămâne activă atâta timp cât dețineți proprietatea eligibilă. De asemenea, posesorii de Golden Visa pot sta în afara EAU pentru perioade mai lungi de șase luni fără a-și pierde dreptul de rezidență. Înainte de a investi, analizați costurile locale de proprietate și taxele aplicabile proprietăților pentru Golden Visa pentru a vă asigura că planul financiar corespunde obiectivelor dumneavoastră.

Costuri guvernamentale și taxe de reînnoire pentru proprietari

Taxele guvernamentale pentru viza imobiliară de 10 ani sunt fixe. Acestea nu cresc dacă proprietatea are o valoare mai mare și sunt identice pentru toate naționalitățile.

Detalierea taxelor pentru solicitantul principal

Costul guvernamental total pentru solicitantul principal al unei Golden Visa imobiliare de 10 ani este de 9,978. Această taxă include:

• Verificarea administrativă DLD și aprobările de securitate.
• Permisul de intrare și deschiderea dosarului de rezidență.
• Emiterea vizei de rezidență cu valabilitate de 10 ani.
• Examenul medical DHA (medical fitness).
• Cererea ICP și emiterea cardului Emirates ID valabil 10 ani.

Dacă doriți ca echipa noastră să se ocupe de pregătirea documentelor, programări și monitorizarea etapelor, vă punem la dispoziție trei pachete de asistență: Normal în 3 - 7 zile (1,500), Urgent în 2 - 3 zile (3,000) și opțiunea VIP Fast-Track în 24 de ore (5,000), ce include transport privat dus-întors.

Sponsorizarea persoanelor aflate în întreținere și costurile de reînnoire la 10 ani

După emiterea vizei, vă puteți sponsoriza persoanele aflate în întreținere pentru aceeași perioadă de 10 ani. Taxele guvernamentale sunt următoarele:

• Persoană adultă în întreținere (18 ani și peste): 4,215 (include emiterea vizei, Emirates ID și examenul medical).
• Copil în întreținere (sub 18 ani): 3,895 (fără examen medical).
• Părinte sponsorizat de titularul Golden Visa: 4,215 per părinte.

Reînnoirea vizei Golden Visa de 10 ani nu impune achiziționarea unei alte proprietăți. Taxa guvernamentală de reînnoire este de 9,034. DLD confirmă menținerea dreptului de proprietate asupra bunului imobiliar eligibil, urmând să reluați procedura standard de control medical și solicitare a cardului Emirates ID. Dacă vindeți proprietatea și renunțați la rezidență, taxa guvernamentală de anulare este de 590. Puteți consulta toate variantele noastre de asistență pe pagina dedicată detalierii costurilor pentru Golden Visa.

Procesul de aplicare pas cu pas prin Dubai Land Department

Procedura decurge rapid dacă documentele dumneavoastră sunt pregătite în ordinea corespunzătoare.

Aprobarea inițială prin portalul DLD Cube

Dosarul începe la DLD Cube, fiind transmis online sau depus fizic. Încărcăm titlul de proprietate, pașaportul și datele de identitate pentru verificarea preliminară de securitate. DLD verifică registrul de carte funciară pentru a confirma că proprietatea nu face obiectul unor restricții legale, sarcini neautorizate sau litigii active.

Dacă transferați fonduri din străinătate pentru achiziționarea locuinței, asigurați-vă că documentele bancare respectă protocoalele locale de verificare. Consultarea normelor privind veniturile din străinătate pentru proprietățile eligibile Golden Visa vă ajută să preveniți blocajele la transferul fondurilor în conturile locale. După emiterea aprobării inițiale de către DLD Cube, sistemul generează permisul de intrare sau modificarea statutului de ședere în interiorul țării.

Testarea medicală și înregistrarea biometrică pentru Emirates ID

După pre-aprobare, veți efectua examenul medical: analize de sânge pentru boli infecțioase și o radiografie toracică. Rezultatele sunt transmise direct pe portalul de imigrație odată procesate de centrul medical.

Următorul pas constă în prezentarea la un centru de servicii ICP pentru înregistrarea datelor biometrice (amprente și fotografie), cu excepția cazului în care acestea există deja în baza de date federală. După confirmarea datelor biometrice de către ICP, rezidența este aprobată. Viza digitală devine disponibilă în aplicațiile ICP și UAE Pass, iar cardul fizic Emirates ID vă este livrat prin curier la adresa din EAU.

Dacă doriți să vă verificăm titlul de proprietate sau contractul Oqood înainte de depunerea actelor, trimiteți detaliile dumneavoastră către echipa noastră din Business Bay.

Întrebări frecvente

Pot cumula două proprietăți pentru a atinge pragul de investiție cerut?

Da. Dubai Land Department permite cumularea mai multor titluri de proprietate. Dacă prețul cumulat de achiziție sau evaluarea oficială DLD întrunește pragul minim eligibil, puteți aplica cu succes.

Este necesară o diplomă universitară pentru a obține un UAE Golden Visa prin proprietate?

Nu. Categoria de investitor imobiliar nu impune cerințe legate de studii. Atestarea diplomelor este obligatorie exclusiv pentru solicitanții din categoria angajaților calificați.

Costă mai mult Golden Visa prin proprietate pentru cetățenii indieni sau pakistanezi?

Nu. Taxele guvernamentale sunt identice pentru toate naționalitățile. Taxa guvernamentală pentru solicitantul principal este de 9,978, pentru adulții în întreținere este de 4,215, iar pentru copii este de 3,895.

Ce se întâmplă dacă valoarea proprietății mele scade după obținerea vizei?

Rezidența dumneavoastră rămâne valabilă pentru întreaga perioadă de 10 ani. La reînnoirea de după 10 ani, achitând taxa oficială de 9,034, DLD verifică doar dacă dețineți în continuare titlul de proprietate asupra bunului imobiliar eligibil.