UAE Golden Visa 房产申请要求：2026年估值、抵押贷款与费用明细

满足阿联酋房产黄金签证申请条件，即可获得长达10年的长期居留身份，无需雇主聘用或阿联酋本地担保人。截至2026年10月，基准政策非常明确：您名下必须拥有价值达到或超过法定投资门槛的房产。在实际审批中，迪拜土地局（DLD）会通过严格的部门渠道对您的房产证（Title Deed）、抵押贷款文件或期房合同进行审核，哪怕缺少一个盖章都会导致审批搁浅。

在我们的 Business Bay 办事处，经常会看到一些申请因买家误以为仅凭购买价格就能达标、或期房付款明细未正确备案而受阻。以下将为您详细解析土地局如何核验房产资格、银行 NOC 的运作方式，以及从递交申请到实体卡寄达全流程所需的政府费用。

10年期居留签证的核心房产准入标准

DLD 通过其专设的居留服务中心 Cube 统一审理房产投资人签证。虽然联邦移民法规由联邦身份、公民身份、海关与港口安全局（ICP）制定，但针对迪拜境内资产的审核规则均由 DLD 主导确立。阿布扎比或北部各酋长国的房产则依据当地市政登记记录为准，但合格的估值标准在全国范围内均一致适用。

法定合规投资基准

要获得10年期居留资格，您必须拥有现房或期房，且总财务投入需达到法定投资门槛。DLD 会依据房产证上载明的购买价格或官方评估报告中的当前市场价值进行核查。

如果您购买的公寓价格已达到规定门槛，房产证上便会直接体现该金额，无需再办理额外的房产估值。如果您五年前以低于当前门槛的价格购入，而如今当地市场行情已大幅上涨，您不能直接打印房产门户网站的挂牌价作为证明。DLD 要求必须出具官方的房产重估证明。若该证明评定的房产价值达到或超过法定门槛，您的申请即可顺利通过。

若您的房产即使在官方重新评估后仍未达到门槛要求，不妨了解其他房产投资者签证替代方案。例如，2年期房产投资签证的准入门槛相对更低。

多套房产合并与共有资产认定

您可以通过合并名下的多套房产产权来满足规定的最低投资额。例如，将一套单间公寓（Studio）与一套一居室房产结合，只要总额达标即可申请。DLD 仅核算各房产证上登记的总金额。

对于共有产权，官方执行严格的法律准则：

• 合法夫妻出具经公证认证的结婚证后，可合并计算各自的份额以达到投资门槛。若您是在阿联酋境外结婚，结婚证必须经过出具国委外交部、阿联酋驻该国大使馆以及阿联酋本土 MOFA 的三级认证，并附有合规的阿拉伯语翻译公证。夫妻其中一方作为主签证持有人，另一方可通过家庭及受抚养人家属赞助途径办理居留。
• 非直系配偶关系的共同所有权人不得拼凑份额共同申请同一签证。每位共有人的净权益份额必须单独达到法定门槛。若联名购买的一套房产中每人的净权益均未达标，则双方均无法取得10年期房产黄金签证资格。

抵押房产与期房相关规定

截至2026年10月，有按揭贷款的房产和期房项目均符合办理10年期长期居留的条件。在 DLD 审核受理前，两类房产都需要出具由贷款机构或开发商出具的特定官方文件。

银行 NOC 信函与实缴最低权益要求

申请人使用按揭房产申请签证时，无需事先结清全部贷款余额。DLD 要求必须提供阿联酋本地银行出具的正式不反对函（NOC）。

该 NOC 必须采用土地局认可的标准格式。信中须明确注明：银行同意申请人以该房产作为担保申办黄金签证，并列明尚欠贷款余额以及截至目前已偿还的本金总额。在以往政策中，申请人必须证明实际支付的现金权益达到了具体比例门槛；如今，只要房产总体价值符合基准要求，且银行出具符合规范的 NOC 确认按揭账户处于正常还款状态，DLD 即可受理。如果银行出具的是未体现贷款数据或缺少针对居留事宜专用表述的通用格式函件，DLD 将予以退件。建议直接向贷款银行的抵押运作部门索取用于 DLD 黄金签证的标准 NOC 模板。

Oqood 注册与开发商施工节点

购买期房的申请人需凭在 Oqood 登记的初始销售合同办理。普通的认购表（Booking Form）或预订协议无法作为申请凭证。针对期房申请，DLD 重点审查以下三项要素：

1. 房产名下已完成以您为所有人的有效 Oqood 注册。
2. Oqood 证书上注明的合同购买价达到或超过法定门槛。
3. 已按照规定将最低要求款项转入经批准的监管账户（Escrow Account），并附有开发商盖章确认的对账单。

此外，DLD 还会核查工程备案状态。若开发项目已被主管当局取消或暂停，签证流程将进入搁置状态，直至开发商通过部门专项审查。

房产类别	最低价值或实付金额	DLD 必备文件	是否需要银行批准	估值审核标准
全款现房	达到法定合规门槛	房产证（Title Deed）	否	房产证登记价格，或 DLD 官方估值证明
抵押贷款房产	资产总值达到法定合规门槛	房产证、银行 NOC	是（必须提供银行 NOC）	房产证登记价值或 DLD 官方估值证明
期房项目	按要求将最低实付金额存入项目监管账户	Oqood 合同、开发商盖章对账单	仅限办理了期房按揭的情况	合同金额达到或超过法定门槛

房产投资者途径申请材料清单

印章或认证缺失是造成审批延误的常见原因。在递交申请前，请确保备齐以下所有凭证。

产权证书与 DLD 房产估值证明

证明房产合规的核心材料包括：

• 迪拜土地局颁发且带有有效二维码的原始电子房产证（Title Deed）。
• 尚在施工阶段房产的 Oqood 预售注册证明。
• 若房产证上的购入金额低于法定门槛，须提供 DLD 官方出具的估值证明（自签发之日起90天内有效）。
• 房产存在抵押按揭时，提供抬头为迪拜土地局的正式银行 NOC。
• 开发商盖章的对账单，用以证明款项已划转至工程监管账户。

身份证明与体检报告

递交房产材料的同时，还需提交以下个人身份及健康证明：

• 有效期至少在6个月以上的护照扫描件。
• 若当前人在阿联酋境内，需提供有效入境章、访问签证或现有居留签证及 Emirates ID。
• 白底彩色护照标准证件照。
• 由指定医疗中心出具的阿联酋体检合格证明（包含血液检测及胸部X光检查报告）。
• 有效的医疗健康保险保单。可在最终办理阶段选购标准基础保险。
• 若计划同时为家庭成员办理随迁担保，须提供经双认证的结婚证及子女出生证明。

房产黄金签证与工作及人才类签证条件对比

选择房产投资还是受聘雇佣途径，主要取决于您的个人资产配置与职业规划构架。

学历背景要求对比：房产投资 vs 杰出雇员

专业技术人才通道要求申请人至少拥有经认证的本科学士学位。该学历证书必须先后经过所在国委外交部、阿联酋驻外使馆、阿联酋本土 MOFA 的权威认证，并取得阿联酋教育部的学历对等互认证书（Equivalency Certificate）。

相比之下，房产黄金签证对申请人的学历没有任何限制。您无需出示大学文凭、中等教育证书或任何专业从业资质，审核批准完全取决于房产权属证明、背景安全审查以及常规的健康体检。

薪酬标准要求 vs 资本投入

专业雇员申请人必须持有合规的 MOHRE 劳动合同，且基础月薪达到相应标准，并提供银行流水佐证。该通道不需要占用大额资本，但居留身份完全绑定在雇主身上。

房产投资途径虽然需要相当规模的资本配置，但身份完全独立于任何第三方雇主。您无需受制于企业赞助或每月的工资流水变动；即便日后离职、退休或选择休假，只要继续持有该合规物业，长达10年的签证就始终有效。此外，黄金签证持有人还享有免除“离境阿联酋超过6个月居留失效”限制的特权。在决策投资前，建议全面了解本地的持有成本和阿联酋黄金签证房产税务税费，以确保投资计划符合您的长期财务预期。

房产所有人面临的政府规费与续签成本

10年期房产投资黄金签证的政府官方收费标准固定统一。即使房产评估价值远超门槛，收费也不会增加，且对全球所有国籍申请人一视同仁。

主申请人规费明细

10年期房产黄金签证主申请人的政府法定总规费为 9,978，涵盖以下项目：

• DLD 行政审核与安全合规背景审批。
• 入境许可（Entry Permit）与居留档案开立费。
• 10年期居留签证正式签发费。
• DHA 指定机构体检测试。
• ICP 10年期 Emirates ID 申报与制卡费用。

如需由我们的专业顾问团队全程代办文件整理、部门预约及跟进协调，我们提供三类增值办理方案：普通办理通道3至7个工作日（1,500）、加急办理通道2至3个工作日（3,000），以及提供专车接送服务的24小时 VIP 极速通道（5,000）。

家属赞助及满期续签开销

主申请人签证签发后，即可为符合条件的家属赞助同等期限的10年期居留身份。政府收费标准为：

• 成年受抚养人家属（18岁及以上）：4,215（含签证签发、Emirates ID 及医疗体检）。
• 未成年子女（18岁以下）：3,895（免做体检）。
• 黄金签证持有人担保父母随迁：每位父母 4,215。

10年黄金签证期满后续签无需重复购置其他房产。届时政府续签规费为 9,034。DLD 仅需确认您仍合法持有达标房产，随后重新完成基础体检并更换新的 Emirates ID 卡片即可。若未来您售出房产并不再保留身份，政府退签注销费为 590。您可在我们的黄金签证费用明细一览页面查阅各项服务的完整报价。

迪拜土地局标准申请办理流程

只要材料按照正规步骤前置准备妥当，整体审批节奏将十分顺畅高效。

DLD Cube 平台初审与资质核验

申请流程始于 DLD Cube 平台，可选择在线递交或现场办理。我们将上传您的房产证、护照及身份证件，进行安全准入预审。DLD 会同步核对产权登记系统，确保该房产不存在司法冻结、未授权抵押或权属争议。

如果您是通过境外电汇资金完成房产交割，请确保资金划转凭单符合本地银行的尽职审查标准。提前查阅海外收入购房合规要求，有助于避免大额款项汇入本地银行账户时产生不必要的合规延迟。当 DLD Cube 出具初审合格确认后，系统将正式核发入境许可或境内身份转换批文。

医疗体检与 Emirates ID 生物信息采集

通过预审后，您需要前往体检中心完成标准检查，包括传染病血液筛查和胸部X光摄影。检测结果一经出具，将自动同步上传至移民局内网系统。

随后，您需前往 ICP 客户服务中心进行生物识别数据采集（录入指纹和现场拍照，若联邦数据库已有备案则可豁免）。一旦 ICP 确认指纹采集完成，居留许可即刻批准签发。电子居留签证将实时显示在您的 ICP 与 UAE Pass 应用程序中，实体 Emirates ID 卡片则将通过快递直接配送至您在阿联酋的指定收件地址。

若您希望在正式递交前由我们预先核验房产证或 Oqood 合同的达标资质，欢迎随时联系我们在 Business Bay 的专家团队。

常见问题解答

我可以合并两套房产来满足法定的投资门槛吗？

可以。迪拜土地局明确允许合并多套房产证申报。只要各套房产的购买价格总和或 DLD 官方评估总值达到法定合格门槛，即完全符合申请资格。

通过买房办理阿联酋黄金签证需要大学学历吗？

不需要。房产投资居留途径没有任何学历门槛。公证认证本科学历仅是高技能雇员类别的申请要求。

印度或巴基斯坦籍申请人办理房产黄金签证的费用会更高吗？

不会。政府收取的各项法定规费对所有国籍申请人完全一致。主申请人的政府规费统一为 9,978，成年家属为 4,215，未成年子女为 3,895。

签证获批后，如果房产市场价值发生下跌会有影响吗？

不会产生影响。您的居留许可在其10年有效期内完全有效。在10年期满按官方标准缴纳 9,034 续签时，DLD 仅需确认您名下依然拥有该达标房产的法定所有权即可。