التأشيرة العقارية · قراءة ٦ دقائق

شهادة عدم الممانعة من البنك لم تعد مطلوبة لأي تأشيرة عقارية في دبي

نُشر في 1 أغسطس 2026

الإجابة السريعة

لم تعد شهادة عدم الممانعة من البنك مطلوبة للعقارات المرهونة في أي تأشيرة عقارية في دبي — الذهبية لعشر سنوات، أو التقاعد لخمس سنوات، أو المستثمر لسنتين. وهذا يوفّر من ثلاثة إلى أربعة أيام عمل في كل ملف مرهون. الرسوم الحكومية للكفيل 9,978 درهماً (الذهبية) و4,715 درهماً (التقاعد) و10,350 درهماً (المستثمر). أما شروط قيمة العقار والرهن نفسه فلم تتغير.

لسنوات كان أكبر سبب لتأخير التأشيرة العقارية في دبي مستنداً واحداً: شهادة عدم الممانعة من البنك على العقار المرهون. هذا الشرط سقط بهدوء في فئات التأشيرات العقارية الثلاث.

ما يجري هو ممارسة حالية وليست تعميماً منشوراً. فدائرة الأراضي والأملاك نادراً ما تعلن التغييرات الإجرائية علناً، بل تظهر فيما يُعتمد فعلياً. وطلبات العقارات المرهونة تُقدَّم اليوم وتُعتمد دون هذه الشهادة، مع بنوك مختلفة ومناطق مختلفة وأنواع تأشيرات مختلفة.

ما الذي تغيّر

حتى وقت قريب كان طلب التأشيرة العقارية على عقار مرهون يتطلب شهادة عدم ممانعة من البنك تفيد بعدم اعتراضه على الإقامة، مع المبلغ المدفوع والرصيد المتبقي، وبصياغة تقبلها دائرة الأراضي.

أما الآن فتمرّ طلبات العقارات المرهونة دون تلك الشهادة، في التأشيرة الذهبية لعشر سنوات وتأشيرة التقاعد لخمس سنوات وتأشيرة المستثمر لسنتين على حد سواء.

لماذا هذا التغيير مهم

لم تكن البنوك في الإمارات ترفض إصدار الشهادة عملياً، فالنتيجة لم تكن موضع شك. المشكلة كانت الوقت: كانت الشهادة تستغرق عادة من ثلاثة إلى أربعة أيام عمل وأحياناً أكثر، مع رسوم وطلب رسمي وصياغة دقيقة ومراجعات إضافية إذا رفضت الدائرة الصيغة.

لذلك كانت الملفات تتوقف أسبوعاً أو أكثر بانتظار مستند كان سيصدر حتماً. ومع إلغاء طلبه اختفى هذا الاختناق في أنواع التأشيرات العقارية الثلاثة.

الرسوم الحكومية الفعلية

بعد اختصار الجدول الزمني يأتي سؤال التكلفة. هذه إجماليات الرسوم الحكومية للكفيل في كل تأشيرة مرتبطة بالعقار.

التأشيرة	رسوم الكفيل الحكومية	العقار المؤهل	لكل طفل مُعال
الذهبية 10 سنوات	9,978 درهماً	مليونا درهم فأكثر	3,895 درهماً
التقاعد 5 سنوات	4,715 درهماً	مليون درهم فأكثر، بعمر 55+	4,215 درهماً
المستثمر سنتان	10,350 درهماً	لا حد أدنى للملكية الفردية	1,103 درهماً

رسوم الخدمة منفصلة عن هذه الرسوم الحكومية وتختلف من مزوّد لآخر. وفي حالة الملكية المشتركة لتأشيرة المستثمر لسنتين يُشترط حد أدنى 400,000 درهم لكل مالك.

الجدول الزمني الجديد

بعد إلغاء خطوة الشهادة صار طلب العقار المرهون يسير بالجدول نفسه تقريباً لعقار مدفوع بالكامل.

تقييم العقار — في اليوم نفسه لدى مركز أمين التسجيل.
تقديم الطلب بسند الملكية وجواز السفر والصورة الشخصية والهوية الإماراتية.
مراجعة دائرة الأراضي ومعالجة الإقامة — عادة من 7 إلى 10 أيام عمل.
الفحص الطبي والبصمة وإصدار التأشيرة.

ما الذي لم يتغيّر

ثلاثة أمور بقيت كما هي، ومن المهم توضيحها بدقة.

شروط قيمة العقار — الذهبية ما زالت تتطلب مليوني درهم فأكثر، والتقاعد مليون درهم بعمر 55 عاماً فأكثر، وتأشيرة المستثمر بلا حد أدنى للملكية الفردية. ولا يُخصم رصيد الرهن، بل تُعتمد القيمة السوقية المقدّرة من الدائرة.
الرهن نفسه — يبقى رهن البنك قائماً، وتسجّل دائرة الأراضي رهنها الخاص طوال مدة التأشيرة. تغيّرت الأوراق فقط لا التمويل.
طبيعة التغيير — هذه ممارسة حالية ملاحَظة وليست قاعدة منشورة، والإجراءات في الإمارات قد تتغير في أي اتجاه، لذا راجع جهة تقدّم الطلبات فعلياً قبل بناء خطتك عليها.

الخلاصة

إذا كنت تملك عقاراً مرهوناً في دبي وأجّلت التأشيرة العقارية بسبب أوراق البنك فهذا السبب لم يعد قائماً. يمكن بناء الملف من سند الملكية وجواز السفر والصورة الشخصية والهوية الإماراتية، ويُحذف الأسبوع الذي كان يضيع على الشهادة من الجدول الزمني.

الأسئلة الشائعة

هل ما زالت شهادة عدم الممانعة من البنك مطلوبة للتأشيرة العقارية في دبي؟

لا. تُعتمد حالياً طلبات العقارات المرهونة دون شهادة عدم ممانعة في التأشيرة الذهبية لعشر سنوات وتأشيرة التقاعد لخمس سنوات وتأشيرة المستثمر لسنتين.

كم من الوقت يوفّر إلغاء الشهادة؟

عادة من ثلاثة إلى أربعة أيام عمل وغالباً أكثر. فالبنوك كانت تصدرها دائماً، لكن الطلب والرسوم والصياغة وأي رفض من الدائرة كان يعطّل الملف أسبوعاً أو أكثر.

هل يمكن الحصول على تأشيرة عقارية إذا كان العقار مرهوناً؟

نعم. لا يُخصم الرهن المتبقي من قيمة العقار، والقيمة السوقية المقدّرة من دائرة الأراضي هي التي تحدد الأهلية.

هل يتغير رهن البنك عند إصدار التأشيرة؟

لا. يبقى رهن البنك قائماً وتسجّل دائرة الأراضي رهناً إضافياً طوال مدة التأشيرة، ولا يتغير شيء في جانب التمويل.

ما الرسوم الحكومية لكل تأشيرة عقارية؟

رسوم الكفيل الحكومية 9,978 درهماً للتأشيرة الذهبية لعشر سنوات، و4,715 درهماً لتأشيرة التقاعد لخمس سنوات، و10,350 درهماً لتأشيرة المستثمر لسنتين. ورسوم الخدمة منفصلة.

كم تبلغ تكلفة الطفل المُعال في التأشيرة العقارية؟

3,895 درهماً لكل طفل في التأشيرة الذهبية، و4,215 درهماً في تأشيرة التقاعد، و1,103 درهماً في تأشيرة المستثمر لسنتين.

كم تستغرق تأشيرة العقار المرهون الآن؟

تقريباً مثل العقار المدفوع بالكامل: تقييم في اليوم نفسه، ثم عادة من 7 إلى 10 أيام عمل لمراجعة الدائرة ومعالجة الإقامة، يليها الفحص الطبي والبصمة والإصدار.

ما المستندات المطلوبة الآن؟

سند الملكية وصورة جواز السفر وصورة شخصية والهوية الإماراتية عند الاقتضاء. ولم تعد شهادات عدم الممانعة وخطابات إخلاء الرهن وخطابات الالتزامات البنكية مطلوبة.

هل أعلنت دائرة الأراضي هذا التغيير رسمياً؟

لم يصدر تعميم رسمي. ما نذكره هو ممارسة حالية ملاحَظة في الاعتمادات وليست قاعدة منشورة، لذا تأكد من وضعك مع جهة تقدّم الطلبات فعلياً.

هل تغيّرت حدود قيمة العقار أيضاً؟

لا. الحدود كما هي: مليونا درهم للتأشيرة الذهبية، ومليون درهم مع عمر 55 عاماً فأكثر لتأشيرة التقاعد، ولا حد أدنى للملكية الفردية في تأشيرة المستثمر لسنتين.