تأشيرة العقار · قراءة ٨ دقائق

تغيير قواعد تأشيرة العقار في دبي: انتهاء دمج المحافظ بين الملاك المشتركين

نُشر في 1 أغسطس 2026

الإجابة السريعة

اعتباراً من 14 يوليو 2026، لم يعد بالإمكان دمج المحافظ العقارية بين الأزواج أو الملاك المشتركين للتأهل لتأشيرات العقار في دبي. يجب أن يمتلك كل متقدم بشكل فردي 2 مليون درهم للتأشيرة الذهبية لعشر سنوات، ومليون درهم (لمن هم في سن 55 فأكثر) لتأشيرة التقاعد لخمس سنوات، و400,000 درهم لكل مالك في تأشيرة المستثمر لسنتين عند الملكية المشتركة. أما المالك الفردي فلا يوجد حد أدنى لتأشيرة السنتين.

أُعلن في 14 يوليو 2026 عن تغيير جوهري في قواعد تأشيرة العقار في دبي: لم يعد بإمكان الأزواج وغيرهم من الملاك المشتركين دمج محافظهم العقارية للتأهل للتأشيرة الذهبية أو تأشيرة التقاعد أو تأشيرة المستثمر لسنتين. على كل متقدم استيفاء الحد الأدنى بمفرده.

حتى هذا التغيير، كان دمج المحافظ من أكثر الطرق شيوعاً للأزواج؛ إذ يمكن جمع حصتين بقيمة مليون درهم لكل منهما للوصول إلى 2 مليون درهم، فيتقدم أحد الزوجين كمستثمر رئيسي ويكفل الآخر كمُعال. هذا المسار مغلق الآن في جميع تأشيرات الإقامة المرتبطة بالعقار.

ما الذي تغيّر في 14 يوليو 2026؟

لم يعد الدمج مسموحاً في أي تأشيرة إقامة مرتبطة بالعقار — التأشيرة الذهبية لعشر سنوات، وتأشيرة التقاعد لخمس سنوات، وتأشيرة المستثمر العقاري لسنتين. على كل متقدم التأهل بناءً على محفظته المملوكة له بشكل فردي.

لا مزيد من دمج محافظ الزوج والزوجة (أو أي ملاك مشتركين) للوصول إلى الحدود المطلوبة.
التأشيرة الذهبية: يجب أن تبلغ حصتك الخاصة 2 مليون درهم أو أكثر.
تأشيرة التقاعد لخمس سنوات: العمر 55 فأكثر وحصة فردية بمليون درهم أو أكثر.
تأشيرة المستثمر لسنتين: لا حد أدنى إذا كان العقار باسم واحد فقط؛ و400,000 درهم لكل متقدم عند تعدد الملاك.
كفالة العائلة دون تغيير — يمكن للمالك المؤهل كفالة زوجه وأبنائه كمُعالين.

القاعدة جديدة ولا تزال تفاصيل التطبيق — بما في ذلك كيفية التعامل مع تجديد التأشيرات الصادرة بمحافظ مدموجة — قيد التوضيح. تأكد من وضع حالتك قبل التقديم.

قبل وبعد: القواعد جنباً إلى جنب

يوضح العمود الأخير القواعد السارية اعتباراً من 14 يوليو 2026.

التأشيرة	سابقاً	الآن
التأشيرة الذهبية (10 سنوات)	كان بإمكان الزوجين دمج الحصص للوصول إلى 2 مليون درهم	2 مليون درهم يملكها كل متقدم بشكل فردي
تأشيرة التقاعد (5 سنوات، 55+)	كانت المحفظة المشتركة للزوجين تصل إلى مليون درهم	مليون درهم بشكل فردي، والعمر 55 فأكثر
تأشيرة المستثمر لسنتين — مالك فردي	لا حد أدنى (كان الإرشاد السابق 750,000 درهم)	لا حد أدنى — دون تغيير
تأشيرة المستثمر لسنتين — ملاك مشتركون	كان يمكن دمج الحصص بحد أدنى 400,000 درهم لكل مالك	400,000 درهم كحصة فردية — بلا دمج
الزوج والأبناء	يُكفلون كمُعالين من المتقدم الرئيسي	دون تغيير — يمكن كفالة المُعالين

الحدود الجديدة حسب نوع التأشيرة

التأشيرة الذهبية (10 سنوات) — 2 مليون درهم بشكل فردي. لا يزال المطلوب عقاراً بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر، لكن يجب أن تبلغ حصتك المسجلة هذا الرقم وحدها. ما زال بإمكانك جمع قيمة عدة عقارات مسجلة باسمك، لكن لا يمكنك إضافة حصة مالك آخر إلى حصتك.

تأشيرة التقاعد (5 سنوات) — مليون درهم في سن 55 فأكثر. يجب أن يكون هذا المبلغ مملوكاً بشكل فردي، فلم يعد بإمكان الزوجين المتقاعدين جمع حصتين بقيمة 500,000 درهم لكل منهما.

تأشيرة المستثمر (سنتان) — لا حد أدنى للمالك الفردي، و400,000 درهم لكل مالك مشترك. إذا كان العقار مسجلاً باسم واحد فقط فلا يوجد حد أدنى للقيمة. وإذا تعدد الملاك في سند الملكية، فعلى كل مالك يتقدم أن يمتلك حصة لا تقل عن 400,000 درهم باسمه.

مثال عملي: لماذا قد لا يتأهل الزوجان بنسبة 50/50

يمتلك أحمد وسارة شقة في دبي بقيمة 2.4 مليون درهم مناصفة. قبل 14 يوليو 2026 كان بإمكانهما دمج الحصتين (1.2 مليون + 1.2 مليون) والحصول على التأشيرة الذهبية لعشر سنوات. بموجب القاعدة الجديدة يملك كل منهما 1.2 مليون درهم فقط — أي أقل من حد 2 مليون درهم.

لكن كل حصة تتجاوز 400,000 درهم، لذا يظل كلاهما مؤهلاً لتأشيرة المستثمر لسنتين. ولاستعادة مسار التأشيرة الذهبية، على أحدهما أن يمتلك 2 مليون درهم بشكل فردي عبر شراء عقار إضافي أو إعادة هيكلة الملكية.

من يتأثر ومن لا يتأثر

يظهر أثر التغيير بوضوح حيث لا يستوفي أي مالك بمفرده الحد المطلوب.

يتأثر: الأزواج الذين خططوا لدمج حصتين صغيرتين للوصول إلى 2 مليون درهم.
يتأثر: المتقاعدون المعتمدون على محفظة مشتركة للوصول إلى مليون درهم.
يتأثر: الملاك المشتركون الذين تقل حصتهم الفردية عن 400,000 درهم.
لا يتأثر: المالك الفردي — اسم واحد في سند الملكية يؤهل لتأشيرة السنتين بأي قيمة.
لا يتأثر: المستثمر الذي يجمع قيمة عدة عقارات يملكها وحده.
لا يتأثر: المُعالون — يمكن للمالك المؤهل كفالة زوجه وأبنائه.

ماذا تفعل الآن: خمس خطوات عملية

لا يزال أمام معظم الملاك المتأثرين مسار واضح، لكنه يحتاج إلى هيكلة صحيحة قبل التقديم.

راجع سند الملكية وتأكد من طريقة تقسيم الملكية وقيمة حصتك الشخصية اليوم.
أعد تقييم العقار. ارتفعت قيم السوق بشكل كبير وقد يرفع تقييم جديد من دائرة الأراضي حصتك فوق الحد المطلوب.
فكّر في إعادة هيكلة الملكية. يمكن للأزواج نقل أو هبة الحصص عبر دائرة الأراضي والأملاك ليصل أحدهما فردياً إلى 2 مليون درهم.
اختر التأشيرة المناسبة لحصتك. حصة فردية بـ400,000 درهم فأكثر تبقيك مقيماً بتأشيرة المستثمر لسنتين ريثما تصل إلى التأشيرة الذهبية.
قدّم الطلب ثم اكفل عائلتك. بمجرد تأهلك فردياً يمكن إضافة زوجك وأبنائك كمُعالين كما في السابق.

كيف وصلت تأشيرة المستثمر لسنتين إلى وضعها الحالي

تغيّرت تأشيرة العقار لسنتين عدة مرات خلال فترة قصيرة. فلسنوات كان الحد الأدنى الموصى به لقيمة العقار 750,000 درهم. ثم ألغت دبي الحد الأدنى تماماً للمالك الفردي، مع وضع حد أدنى قدره 400,000 درهم للشخص عند تعدد الملاك. وفي 14 يوليو 2026 أُوقف دمج المحافظ بين الملاك المشتركين في جميع تأشيرات العقار.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني أنا وزوجي دمج عقاراتنا للحصول على التأشيرة الذهبية؟

لا. اعتباراً من 14 يوليو 2026 لم يعد دمج محافظ الزوجين مسموحاً. على كل متقدم أن يمتلك بشكل فردي عقاراً بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر للتأهل للتأشيرة الذهبية لعشر سنوات.

متى دخلت قاعدة منع الدمج حيّز التنفيذ؟

أُعلن التغيير في 14 يوليو 2026 وينطبق على التأشيرة الذهبية لعشر سنوات وتأشيرة التقاعد لخمس سنوات وتأشيرة المستثمر العقاري لسنتين.

هل يمكنني جمع قيمة عدة عقارات أملكها بمفردي؟

نعم. المنع يخص دمج المحافظ بين أشخاص مختلفين. أما جمع قيم عدة عقارات مسجلة باسمك وحدك فلا يزال مسموحاً.

ما الحد الأدنى لقيمة العقار لتأشيرة المستثمر لسنتين في دبي؟

إذا كان العقار باسم واحد فقط فلا يوجد حد أدنى. وإذا تعدد الملاك في سند الملكية فعلى كل متقدم امتلاك حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم.

ماذا حدث لشرط 750,000 درهم لتأشيرة المستثمر؟

أُلغي هذا الإرشاد سابقاً واستُبدل بعدم وجود حد أدنى للمالك الفردي وحد 400,000 درهم للحصة الفردية عند تعدد الملاك.

ما شروط تأشيرة التقاعد لخمس سنوات؟

أن يكون عمرك 55 عاماً أو أكثر وأن تمتلك بشكل فردي عقاراً بقيمة مليون درهم أو أكثر. لم تعد المحافظ المشتركة بين الزوجين مقبولة.

هل يمكن لأحد الزوجين كفالة الآخر كمُعال؟

نعم. كفالة العائلة دون تغيير. فبمجرد تأهل المالك فردياً يمكنه كفالة زوجه وأبنائه كمُعالين لنفس مدة تأشيرته.

نملك عقاراً بقيمة 2 مليون درهم مناصفة — هل نتأهل للتأشيرة الذهبية؟

ليس بموجب القاعدة الجديدة، لأن كل واحد منكما يملك مليون درهم فقط بشكل فردي. لكن كلاً منكما يتأهل لتأشيرة المستثمر لسنتين لأن كل حصة تتجاوز 400,000 درهم، أو يمكنكما إعادة هيكلة الملكية ليمتلك أحدكما 2 مليون درهم فردياً.

هل يمكننا نقل الحصص بين الزوجين لاستيفاء الحد المطلوب؟

يمكن إعادة هيكلة الملكية عبر نقل في دائرة الأراضي والأملاك، مثل الهبة بين أقارب الدرجة الأولى، بحيث يصل أحد الملاك فردياً إلى القيمة المطلوبة. ويُنصح بالاستعانة بمختص قبل إجراء أي تغيير.

هل تؤثر القاعدة الجديدة على التأشيرات الصادرة سابقاً بمحافظ مدموجة؟

تبقى التأشيرات القائمة سارية حتى انتهائها. ولا تزال طريقة التعامل مع تجديدها قيد التوضيح، لذا يُنصح بالتحقق من الوضع قبل موعد التجديد بوقت كافٍ.