Dubai mi Abu Dabi mi: Golden Visa başvurunuzu nereye yapmalısınız?

Hızlı yanıt: Abu Dhabi mi Dubai mi Golden Visa—asıl önemli olan nedir?

Tapu senedinizi veya ticari lisansınızı (trade licence) hazırlayın. Golden Visa başvurunuzu nereye yapacağınızı belirleyen tek unsur budur. Bu karar asla gökdelen manzarası tercihinize veya ailenizin nerede vakit geçirmeyi sevdiğine bağlı değildir. Kurallar, gerekli evraklar ve harçlar mevzuatla belirlenmiştir; şehre göre değişiklik göstermez. BAE'nin dilediğiniz yerinde yaşayabilir veya çalışabilirsiniz; ancak varlığınızın ya da işvereninizin bulunduğu emirliğin resmi makamlarına bağlısınız. Arama motoruna abu dhabi apply yazdıysanız ya da sadece manzarası için Dubai'yi düşündüyseniz, bunları şimdilik bir kenara bırakın. İşe evraklarınızla başlayın.

Resmi Kurumlar: dosyanızı kim inceler ve bu neden önemlidir?

Hükümet daireleri ve online portallar birbirinden farklıdır. Başvurular en çok bu aşamada takılır; yanlış portal veya yanlış kurum seçildiğinde, durum düzeltilene kadar hiçbir işlem ilerlemez. Süreci yürüten kurumlar ve sizin için anlamları şunlardır:

Dubai: GDRFA ve Dubai Land Department

Dubai Golden Visa süreçleri, General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) ve Dubai Land Department (DLD) üzerinden yürütülür. Vize onayını GDRFA verir. DLD ise yatırımcı başvurularındaki tüm gayrimenkul belgelerini inceler. Başvurular GDRFA portalı üzerinden çevrim içi yapılabilir ya da bir Amer merkezine gidilebilir. Amer Hizmetlerimizden yararlanırsanız tüm evrak yüklemelerinizi biz gerçekleştiririz. Gayrimenkul başvurularında öncelikle DLD onayı alınmalıdır. İsminiz DLD sicilinde yer almıyorsa dosyanız kesinlikle ilerlemez. Abartmıyoruz; DLD kayıtlarındaki bir yazım hatası veya eksik isim nedeniyle haftalarca uğraşmak zorunda kalan pek çok başvuru sahibi oldu.

Abu Dhabi: ICP ve Abu Dhabi Real Estate Centre

Abu Dhabi'de dosyanız, Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) ve Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) tarafından işleme alınır. Vizeyi ICP düzenler, ancak mülkünüzü ADREC denetler. Evrak yüklemeleri ICP portalı üzerinden yapılır. Gayrimenkul yatırımcıları için ilk resmi adım ADREC'tir. Tapu senedi eskiyse, ödeme kanıtı net değilse veya isminizde tek bir harf bile farklıysa dosyanız beklemeye alınır. ADREC onay vermeden ICP dosyanızı incelemeye dahi almaz.

Özellik	Dubai	Abu Dhabi
Ana Yetkili Kurum	GDRFA	ICP
Gayrimenkul Sicili	Dubai Land Department	Abu Dhabi Real Estate Centre
Başvuru Portalı	GDRFA portalı, Amer merkezleri	ICP portalı
Sık Karşılaşılan Sorunlar	DLD mülk uyuşmazlığı, değerleme	ADREC mülk evrakları, değerleme
Diğer Vize Yolları	Dubai'de işveren/ticari lisans	Abu Dhabi'de işveren/ticari lisans

Gayrimenkul yatırımcısı yolu: her şeyi mülkünüzün kayıtlı olduğu yer belirler

Emirliği keyfinize göre seçemezsiniz; kararı mülk sicili belirler. Gayrimenkulünüz Dubai'deyse sürecinizi DLD yönetir. Abu Dhabi'de mülk sahibiyseniz, ilk durağınız ADREC ve Abu Dhabi Belediyesi olacaktır. Başvuru aşamasında fiilen nerede ikamet ettiğinizin veya çalıştığınızın bir önemi yoktur. Her şey resmi sicil kaydına bağlıdır.

Dubai: freehold bölgeleri ve DLD süreci

Dubai Golden Visa için yalnızca DLD tescilli mülkler geçerlidir. Resmi tapu senedine (title deed) sahip olmanız gerekir; satış sözleşmeleri yeterli değildir. Asgari tutar 2 million'dur. Birden fazla mülkün değerini birleştirebilirsiniz; ancak tüm mülklerin adınıza kayıtlı olması, DLD nezdinde tescil edilmesi ve en az 2 million tutarında ödeme yapmış olmanız şarttır. Mülkünüz kısmen ipotekliyse, halihazırda 2 million ödediğinizi gösteren resmi bir banka yazısı sunmalısınız. DLD bazı durumlarda değerleme belgesi (valuation certificate) talep edebilir (bunu sizin adınıza temin ediyoruz). Ödemenin BAE banka hesabınızdan yapıldığına dair dekontu mutlaka hazır bulundurun. DLD veri tabanı ile evraklarınız uyuşmuyorsa dosyanız bekletilir. DLD dosyanızı onayladıktan sonra diğer tüm işlemler GDRFA portalı üzerinden yürütülür. Sağlık kontrolü ve Emirates ID işlemleri mi gerekiyor? Randevuları birlikte planlayın (her iki süreci de biz yönetiyoruz). DLD onay vermeden nihai onay aşamasına geçilemez.

Abu Dhabi: yatırım bölgeleri ve ADREC süreci

Mülklerin mutlaka belirlenmiş bir yatırım bölgesi (investment zone) sınırları içinde yer alması gerekir. Abu Dhabi Belediyesi'nden mühürlü nihai tapu senedine sahip olmalısınız (bu belge ADREC aracılığıyla alınır). Temel şartlar şunlardır: gayrimenkulün adınıza kayıtlı olması, en az 2 million değerinde olması ve ödemenin kendi BAE banka hesabınızdan yapılmış olması. İpotekli mi? Ödenen tutarın en az 2 million olduğunu gösteren bir banka yazısı alın. Ödeme şirketinizden veya bir yakınınızdan mı yapıldı? ADREC bu başvuruyu durdurur. ICP dosyanızı incelemeden önce tüm evrakların ADREC onayından geçmesi gerekir. Dubai'de olduğu gibi sağlık kontrolü ve Emirates ID işlemleri sonraki aşamadır. ADREC başvuruyu reddederse süreç tamamlanamaz; ICP'nin bu kararı geçersiz kılmasını beklemeyin.

Nerelerde hata yapılır: uyuşmayan evraklar ve mülk değerleme sorunları

Gecikmelerin büyük bir kısmı kolaylıkla önlenebilir. Tapudaki adınız ile Emirates ID üzerindeki adınız farklı yazılmışsa öncelikle bu uyumsuzluğu giderin. Ödeme farklı bir hesaptan yapıldıysa veya değerleme belgenizin geçerlilik süresi dolduysa ya da mülk değeri 2 million altına düşüyorsa süreç tıkanır. Maaş belgeniz ile banka hesap dökümünüz uyuşmuyorsa, başvuruya başlamadan önce bu durumu mutlaka netleştirin. Tamamlanmamış (off-plan) projeler, vekaletname ile yürütülen binalar veya yasal intikal süreci tamamlanmamış miras mülkler kabul edilmez. Adınıza düzenlenmiş bir tapu yoksa, belgeyi teslim alana kadar bekleyin; aksi takdirde dosyanız işlem görmeden rafta bekler.

İstihdam ve iş kurma yolları: işvereninizi veya ticari lisansınızı takip edin

İkamet adresiniz değil, resmi tescil önemlidir. İşvereniniz Dubai'deyse başvurunuzu oradan yapın. Lisansınız Abu Dhabi'de mi? Abu Dhabi sürecini takip edin. Resmi makamlar nerede vakit geçirdiğinize veya çocuklarınızın nerede okula gittiğine değil, yasal bağınızın hangi emirlikte tescilli olduğuna bakar.

İşvereninizin kayıtlı olduğu emirlik

Çalışma kartınızı (labour card) veya iş sözleşmenizi kontrol edin. İşveren Dubai'de mi? GDRFA. Abu Dhabi'de mi? ICP. Kamu veya özel sektör olması durumu değiştirmez. Yanlış portalı seçerseniz başvurunuz doğrudan reddedilir. Bu durumla her hafta karşılaşıyoruz ve başvuru sahibi için her zaman gereksiz zaman kaybı yaratıyor.

Ticari lisansınızın (trade licence) kayıtlı olduğu emirlik

Şirket sahibiyseniz, ticari lisansınızda belirtilen emirliği esas alın. Birbiriyle uyuşmayan evraklar başvurunuzun işlem kuyruğunda takılmasına yol açar. Daha pratik göründüğü veya bekleme süreleri daha kısa olduğu gerekçesiyle emirlik değiştiremezsiniz.

Golden Visa ile BAE'nin her yerinde yaşayabilir veya çalışabilir misiniz?

Evet. Golden Visa onaylandıktan sonra BAE'nin dilediğiniz yerinde yaşayabilir, çalışabilir ve ev kiralayabilirsiniz. Emirates ID kartınız bankalar, ev sahipleri ve okullar tarafından ülke genelinde eksiksiz kabul edilir. Başka bir şehre taşınırsanız vize yenileme döneminde Emirates ID adresinizi güncellemeniz yeterlidir. Süreç bu kadar basittir. Okullar kira sözleşmesi talep edebilir; ancak Golden Visa statünüz tüm ülkede geçerlidir.

Maliyetler, işlem süreleri ve adımlar: Abu Dhabi ve Dubai karşılaştırması

Devlet harçları (hesaplama aracı bağlantısı ile)

10 yıllık vize için asıl başvuru sahibinin ödeyeceği resmi devlet harcı 9978'dir. Bu tutar her iki emirlikte de aynıdır ve bakmakla yükümlü olunan kişiler (dependants) için de geçerlidir. Net rakamları teyit etmek isterseniz Golden Visa maliyet hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz. Daha yüksek toplam tutarlar genellikle süreç içinde hızlı (express) veya VIP hizmet seçeneğinin tercih edilmiş olmasından kaynaklanır.

Başvuru portalları ve randevu sistemleri

• Dubai: GDRFA portalı ve Amer merkezleri. Amer Hizmetlerimizi tercih ederseniz her iki aşamayı da sizin adınıza yürütürüz.
• Abu Dhabi: Evrak yüklemeleri ve randevular için ICP portalı. Gayrimenkul yatırımcıları için ADREC mühürleme işlemlerini yürütür, diğer tüm aşamalar ise çevrim içi tamamlanır.

Sağlık muayenesi ve Emirates ID işlemleri her zaman zorunludur. Randevu sistemleriyle uğraşmak zorunda kalmamanız için her iki işlemi de sizin adınıza koordine ediyoruz.

Ortalama işlem süresi ve başvuruların takıldığı noktalar

• Başvurunun iletilmesinden vizenin onaylanıp basılmasına kadar geçen süre genellikle 2 ila 6 haftadır (Kasım 2026 itibarıyla).
• Dubai gayrimenkul başvuruları genellikle eksik ya da uyuşmayan tapu kayıtları veya değerleme raporları sebebiyle DLD nezdinde duraklama yaşar. Abu Dhabi gayrimenkul dosyaları ise çoğunlukla güncel olmayan evraklar veya yanlış hesaptan yapılan ödemeler yüzünden ADREC'te takılır.
• İstihdam ve şirket sahipliği başvuruları daha hızlı ilerleyebilir; ancak bunun için belgelerinizin kusursuz olması şarttır. En sık karşılaşılan aksamalar süresi dolmuş ticari lisanslar, eksik maaş belgeleri veya çalışma kartındaki isim hatalarından kaynaklanır. Bu tip sorunlarla her gün karşılaşıyoruz.

Dosyanız ilerlemiyorsa Golden Visa durumunuzu çevrim içi olarak kontrol edin. Portal üzerinden ilerleme sağlanamayan durumlarda DLD veya ADREC ile bizzat iletişime geçerek dosyanızı takip ediyoruz.

Sıkça sorulan sorular: Abu Dhabi mi Dubai mi Golden Visa?

• Abu Dhabi Golden Visa ile Dubai'de yaşayabilir miyim? Evet. Konut kiralayabilir, çalışabilir, banka hesabı açabilirsiniz; her iki emirlikten alınan Golden Visa da tüm ülkede geçerlidir.
• Golden Visa almak Abu Dhabi'de mi yoksa Dubai'de mi daha kolay? Başvuru şartları neredeyse tamamen aynıdır. ICP bazen biraz daha hızlı sonuç verebilir; ancak süreci belirleyen unsur seçtiğiniz şehir değil, belgelerinizin eksiksiz ve mevzuata uygun olmasıdır.
• Mülküm Abu Dhabi'de ise ancak Dubai'de yaşamak istiyorsam ne yapmalıyım? Abu Dhabi'deki mülkünüz için başvurunuzu ADREC ve ICP üzerinden tamamlamalısınız. Vizeniz onaylandıktan sonra ikamet adresinizi doğrudan Dubai olarak belirleyebilirsiniz.
• Devlet harçları Abu Dhabi ve Dubai arasında farklılık gösterir mi? Hayır, asıl başvuru sahibi harcı her yerde 9978'dir. Ayrıntılı döküm için Golden Visa maliyet hesaplayıcımız tüm kalemleri detaylandırır.
• İşverenim yaşadığım emirlikten farklı bir yerdeyse başvuru yapabilir miyim? Evet. Başvurunuz işvereninizin veya ticari lisansınızın kayıtlı olduğu emirlik üzerinden yürütülür; onay sonrasında dilediğiniz yerde ikamet edebilirsiniz.
• Abu Dhabi'de gayrimenkul yatırımcısı Golden Visa için hangi belgeler gerekir? Abu Dhabi Belediyesi'nden onaylı nihai tapu senedi, BAE bankanızdan en az 2 million ödendiğine dair belge, ADREC onayı ve biyometrik fotoğraf gereklidir. İpotekli mülklerde 2 million tutarın ödendiğini teyit eden banka yazısı zorunludur.

Kontrol Listesi: Golden Visa başvurunuz için doğru emirliği seçme

Kontrol Edilecekler	Dubai	Abu Dhabi
Mülkünüz nerede kayıtlı?	DLD (Dubai)	ADREC/Belediye (Abu Dhabi)
İşvereniniz/ticari lisansınız nerede kayıtlı?	Dubai	Abu Dhabi
Başka bir emirlikte yaşamayı mı planlıyorsunuz?	Her iki Golden Visa ile de mümkündür
Aile üyeleri aynı dosyaya dahil edilebilir mi?	Her iki emirlikte de izin verilir
Gayrimenkul değerlemesi veya tercüme gerekli mi?	Her iki emirlik için de sağlıyoruz

Sonraki adımlar: Abu Dhabi veya Dubai başvurularınızda size nasıl yardımcı oluyoruz?

Hangi emirliğin durumunuza uygun olduğundan emin değilseniz hemen bir danışmanlık randevusu alın. Tapu senedinizi, işveren bilgilerinizi veya ticari lisansınızı inceleyerek devlet harçlarına tek bir dirhem bile harcamadan önce olası pürüzleri tespit ediyoruz. Gayrimenkul değerlemesi, resmi tercümeler, sağlık muayeneleri, Emirates ID ve her iki emirlikte doğrudan dosya takibi dahil tüm süreci eksiksiz yönetiyoruz. Süreci hemen başlatmak isterseniz Golden Visa başvurunuzu çevrim içi yapın veya Golden Visa maliyet hesaplayıcımız ile masraflarınızı görüntüleyin.

Karmaşık ya da standart dışı bir dosyanız mı var? Belgelerinizi sizin adınıza inceleyelim. DLD ve ADREC yetkilileriyle günlük temas halinde olduğumuzdan, dosyaların nerede tıkandığını ve süreci neyin hızlandıracağını çok iyi biliyoruz. Golden Visa başvurunuzu buradan başlatın.

Sıkça sorulan sorular

Abu Dhabi Golden Visa ile Dubai'de yaşayabilir miyim?

Evet, Abu Dhabi tarafından verilen bir Golden Visa ile BAE'nin her yerinde yaşayabilir, çalışabilir ve gayrimenkul kiralayabilirsiniz. Vize ülke genelinde geçerlidir ve vizeyi düzenleyen emirliğe dayalı hiçbir kısıtlama bulunmaz.

Golden Visa almak Abu Dhabi'de mi yoksa Dubai'de mi daha kolay?

Süreç ve gereksinimler neredeyse tamamen aynıdır. Abu Dhabi'deki ICP bazen dosyaları biraz daha hızlı sonuçlandırabilir; ancak asıl belirleyici olan emirlik değil, evrakların doğruluğu ve mülk ya da işveren tescilinin resmi kayıtlarla uyumudur.

Mülküm Abu Dhabi'de ise ancak Dubai'de yaşamak istiyorsam ne olur?

Abu Dhabi'deki mülkünüzü kullanarak Abu Dhabi üzerinden başvurmanız gerekir. Onaylandıktan sonra bu vizeyle Dubai'de ikamet edebilirsiniz; vize ülke çapında geçerlidir.

Abu Dhabi ve Dubai Golden Visa başvurularında devlet harçları farklı mıdır?

Hayır, her iki emirlikte de asıl başvuru sahibi harcı 9978'dir. Aile üyeleri (dependants) veya yenileme harçları da tamamen aynıdır.

İşverenim ikamet ettiğimden farklı bir emirlikteyse Golden Visa başvurusu yapabilir miyim?

Evet. Golden Visa başvurusu, işvereninizin veya ticari lisansınızın kayıtlı olduğu emirlik üzerinden yapılmalıdır. Onay aldıktan sonra BAE'nin dilediğiniz yerinde ikamet edebilirsiniz.

Abu Dhabi'de gayrimenkul yatırımcısı Golden Visa için hangi belgelere ihtiyacım var?

Abu Dhabi Belediyesi'nden nihai tapu senedi, ADREC onayı, en az 2 million ödendiğine dair banka kanıtı, pasaport fotokopisi ve Emirates ID başvuru formu gereklidir. İpotekli mülkler için ödemeyi teyit eden resmi bir banka yazısı zorunludur.