Dubai Golden Visa Şartları ve Gereksinimleri: Gayrimenkul, Maaş, Doktorlar ve Başvuru Süreci (2026)

BAE 10 yıllık oturum izni için temel kriterler

Dubai Golden Visa şartlarını internette araştırdıysanız, muhtemelen güncelliğini yitirmiş veya tamamen hatalı bilgilere denk gelmişsinizdir. Danışanlarımız bize hâlâ beş yıllık vizeleri sormakta ya da her işlem için yeminli beyanname (affidavit) gerektiğini düşünmektedir. Kasım 2026 itibarıyla Golden Visa, doğrudan adınıza düzenlenen 10 yıllık, yenilenebilir bir BAE oturum iznidir. Bir işverenin kontrolünde değildir. Yurt dışında aylarca kalabilirsiniz ve oturum statünüz geçerliliğini korur. Dilediğiniz gibi ailenizle ilgilenebilir veya yurt dışındaki işlerinizi yürütebilirsiniz.

Bu tamamen sizin vizenizdir. İşinizi kaybetseniz, istifa etseniz veya emekli olsanız dahi burada yasal olarak kalmaya devam edersiniz. Eşinize, (yaş sınırı olmaksızın) çocuklarınıza, ebeveynlerinize ve ev hizmetlilerinize kendi dosyanız üzerinden sponsor olabilirsiniz. Standart çalışma vizeleri bu düzeyde bir kontrol ve güvence sunmadığı için danışanlarımız bize başvurmaktadır.

2026 yılı için temel başvuru yolları

Uygunluk sağlamanın dört ana yolu bulunmaktadır. Birincisi: Resmi asgari tutarın üzerinde bir Dubai mülkü satın almak ve geçerli DLD tapu senedini (title deed) veya Oqood sözleşmesini ibraz etmek. İkincisi: Aranan maaş tutarını ve uygun unvanı karşılayan bir işe sahip olmak. Üçüncüsü: Aktif bir BAE doktorluk lisansına sahip olmak. Dördüncüsü: Onaylı bir üniversiteden üstün dereceyle yakın zamanda mezun olmak. Her başvuru yolunun kendine ait resmi kurumu ve gereken evrak listesi vardır.

Kriterleri karşılayıp karşılamadığınızı merak ediyorsanız, vize durumu sorgulama aracımız size anında yanıt sunar. Uygunluğunuzdan emin olmadan önce çevirilere para harcamayın veya tasdik işlemlerine başlamayın. Gayrimenkul başvuruları Dubai Land Department (DLD) üzerinden yürütülür. Maaşa dayalı dosyalar MOHRE ve göçmenlik dairesi tarafından incelenir. Doktorlar ise DHA veya MOHAP aracılığıyla başvurur. Belgeler doğru hazırlandığında süreç son derece pürüzsüz ilerler. Şayet diplomanızdaki isim pasaportunuzdakinden farklı yazılmışsa, başvurmadan önce bunu bir beyanname ile düzeltin. Tek bir harf hatası bile göçmenlik portalının dosyanızı derhal reddetmesine neden olur.

AED ve USD cinsinden gayrimenkul yatırım şartları

Uluslararası danışanlarımızın büyük çoğunluğu gayrimenkul yolunu tercih etmektedir. Burada belirleyici olan, ödediğiniz tutar veya bir emlakçının tahmini değil; resmi DLD tapu senedinizde yazan değerdir. Gayrimenkul değer kazandıysa, bir DLD değerleme belgesi almanız gerekir. Memurun inceleyeceği yegane rakam budur. İnternetteki ilanları ve emlakçı e-postalarını dikkate almayın.

Mülkünüzün Dubai'de mülkiyet hakkı tanıyan (freehold) bir bölgede yer alması şarttır. DLD, freehold olduğu sürece tüm konut tiplerini ve bazı ticari alanları kabul eder. Taşınmaz kiralama hakkı (leasehold) statüsündeyse veya freehold bölgesinde değilse başvuru kabul edilmez.

İpotekli (mortgage) mülkler, off-plan projeler ve müşterek mülkiyet

Mülkünüzü ipotek (mortgage) ile mi satın aldınız? Bankanız BAE lisanslıysa ve ödediğiniz tutarı gösteren bir borç durumu yazısı (liability letter) veriyorsa bu durum sorun teşkil etmez. Yazı yoksa onay da yoktur. Projeden satışlar (off-plan) için Oqood sözleşmesi ve projeye yeterli ödeme yaptığınıza dair kanıt sunulmalıdır. Proje DLD nezdinde planlandığı gibi ilerlemiyorsa dosyanız aylarca işlem görmeden bekleyebilir. Eşler hisselerini birleştirebilir; ancak bunun için tasdikli bir evlilik cüzdanı şarttır. Bir iş ortağı veya arkadaşınızla ortaklaşa satın alırsanız, her bireyin asgari tutarı tek başına karşılaması gerekir. Adınıza kayıtlı iki veya üç mülkü birleştirebilirsiniz. Çoklu mülk rehberimiz bu konudaki tüm adımları ayrıntılarıyla açıklamaktadır.

Nitelikli çalışanlar ve yöneticiler için maaş kriterleri

Mülk satın almak istemiyorsanız, nitelikli çalışan kategorisi güçlü bir alternatiftir; ancak evraklarınızın eksiksiz olması şartıyla. Maaşınızın resmi asgari tutarı karşılaması ve resmi MOHRE sözleşmenizde veya serbest bölge (free zone) belgenizde açıkça görünmesi gerekir. DIFC, DMCC ve diğer serbest bölgeler kendi maaş belgelerini düzenler. Şirket içi İK mektupları, yöneticiniz şahsen imzalamış olsa dahi geçerli sayılmaz.

MOHRE sözleşmesi ve temel maaş kuralları

Unvanınız MOHRE 1. veya 2. beceri düzeyinde olmalıdır. Bunlar genel müdür, BT lideri, mühendis, yazılımcı veya mimar gibi pozisyonlardır. Maaşınız yeterli olsa bile Seviye 3 veya daha düşük bir unvanla başvurursanız sistem dosyanızı doğrudan reddeder. Dosyaların çoğunun reddedilme nedeni de budur: unvan uyuşmazlığı veya banka kayıtları ile sözleşme arasındaki maaş tutarının örtüşmemesi.

Banka hesap dökümleri ve maaş belgesi doğrulaması

Göçmenlik idaresi BAE banka kayıtlarınızı inceler. Maaşınızın her ay eksiksiz yattığını gösteren altı aylık hesap dökümü sunmanız gerekir. Tek bir ayı kaçırırsanız veya tek bir ödemede bile tutarın altına düşerseniz, beklemeniz ve temiz bir altı aylık geçmiş oluşturmanız gerekir. Bu, sıkça karşılaşılan bir engeldir. Ayrıca en az lisans diplomasına sahip olmanız şarttır. Yurt dışı diplomaları için üç aşamalı tasdik (ilgili ülkenin dışişleri bakanlığı, BAE büyükelçiliği ve ardından BAE MOFA) gereklidir. Tasdik işlemleriyle vakit kaybetmek istemiyorsanız, belge tasdik ekibimiz BAE'deki tüm süreçleri sizin adınıza yürütecektir.

Doktorlar, uzmanlar ve üniversite mezunları için kurallar

Doktor veya dereceyle mezun olmuş biriyseniz mülk ve maaş kuralları sizin için geçerli değildir. DHA, MOHAP veya (Abu Dabi için) DOH tarafından verilmiş aktif bir klinik lisansına sahip olmanız gerekir. Pratisyen hekimler, uzman doktorlar, diş hekimleri; hepsi bu kapsama dahildir. Diplomanızı, lisansınızı ve ilgili sağlık otoritesinden alınmış doğrulama yazısını sunmanız yeterlidir.

BAE ve akredite küresel üniversite mezunları

Son iki yıl içinde BAE'de mi mezun oldunuz? En az 3,8 genel not ortalamasını (4,0 üzerinden) gösteren ve usulüne uygun şekilde tasdik edilmiş bir mezuniyet belgesine ihtiyacınız vardır. Son iki yıl içinde (Bakanlıkça onaylanan) dünyanın en iyi 100 üniversitesinden birinden mi mezun oldunuz? 3,5 veya üzeri bir not ortalaması, BAE Eğitim Bakanlığı denklik belgesi ve mezuniyet tarihinizi gösteren kanıt sunmalısınız. Asgari not ortalamasını 0,01 puanla bile kaçırsanız, Bakanlık dosyanızı derhal durdurur.

Dubai Golden Visa gerekliliklerini doğru anlamak

Farklı dillerdeki gayriresmi çevirileri incelerken dikkatli olun. Bazı kişilere 'tapu senedinin' herhangi bir sözleşme anlamına gelebileceğinin veya temel maaşın toplam kazanç demek olduğunun söylendiğine şahit oluyoruz; bunların ikisi de doğru değildir. Mülkünüz belirlenen sınırın altındaysa yalnızca iki yıllık yatırımcı vizesi alabilirsiniz. Kurallar her dilde ve herkes için aynıdır.

Kasım 2026 itibarıyla dört ana başvuru yolunun karşılaştırması şu şekildedir:

Vize Kategorisi	Finansal Kriter	Gereken Temel Belge	Ana Başvuru Sahibi Resmi Harcı
Gayrimenkul Yatırımcısı	Resmi asgari mülk değeri	DLD Tapu Senedi veya Oqood Sözleşmesi	9,978
Nitelikli Profesyonel	Resmi asgari aylık maaş	MOHRE Sözleşmesi ve 6 Aylık Banka Hesap Dökümü	9,978
Tıp Uzmanı	Aktif Klinik Faaliyet	DHA, MOHAP veya DOH Lisansı	9,978
Üstün Başarılı Mezun	BAE GNO 3,8 veya Küresel 3,5	Tasdikli Diploma ve Not Dökümü (Transkript)	9,978

Başvuru adımları, işlem süreleri ve VIP işlem seçenekleri

Bir adımı atlarsanız veya sırayı karıştırırsanız harçlarınız yanar. Devlet, yapılan hatalarda veya erken ödemelerde hiçbir şekilde ücret iadesi yapmaz. Tapu senedinizi, banka dökümlerinizi, diplomalarınızı ve aile belgelerinizi öncelikle bize getirin. Herhangi bir ödeme yapmadan önce olası tutarsızlıkları sizin için tespit edelim.

Aday göstermeden Emirates ID'ye

İlk olarak evraklarınız kontrol edilir. Ardından GDRFA (doğrudan başvurular için), DLD Cube (gayrimenkul için) veya ICP (bazı uzmanlık başvuruları için) üzerinden aday gösterme (nomination) başvurusu yaparız. Bir sonraki aşama sağlık taramasıdır: devlet onaylı bir merkezde kan testi ve akciğer röntgeni çekilir. Sistemde bir gecikme olmadığı sürece bir saatten kısa sürer. Daha önce BAE'de parmak izi vermediyseniz, ICP sizi biyometrik veri kaydına çağırabilir. Zaten Emirates ID sahibi olanların çoğu bu adımı atlar. Son adımda devlet dijital oturum izninizi düzenler ve Emirates ID kartınızı adresinize teslim edilmek üzere basar.

Standart ve hızlı işlem süreleri

Hatasız hazırlanan dosyalar genellikle 5-7 iş günü içinde sonuçlanır. Süreci hızlandırmak mı istiyorsunuz? Business Bay ofisimiz şu seçenekleri sunmaktadır:

• Normal: 1,500, yaklaşık 5-7 gün
• Hızlı: 3,000, 2-3 gün, evrak alma ve teslim etme dahil
• VIP: 5,000, genellikle 24-48 saat içinde, tüm süreç sizin adınıza yönetilir

Resmi harçlar ve başvuru maliyetleri

Dubai göçmenlik idaresi bu işlemler için standart devlet harçları uygulamaktadır. Ayrıntılı Golden Visa maliyet listemiz tüm detayları sunmaktadır.

Ana başvuru sahibi ve bakmakla yükümlü olunan kişiler için ücret dökümü

Ana başvuru sahibi 9,978 öder. Bu tutar DLD/idari giderleri, vizeyi, Emirates ID'yi ve sağlık taramasını kapsar. 18 yaş üstü aile bireyleri için ücret 4,215'tir (vize, kimlik, sağlık). 18 yaş altı çocuklar için kişi başı: 3,895 (sağlık taraması hariç). Anne ve baba için kişi başı: 4,215. Sistem hesaplamayı sizin için otomatik yapar. Ancak önemli bir belgeyi atlarsanız, yeniden başvururken tüm harcı sıfırdan ödemek zorunda kalırsınız. Hazırsanız, ekibimiz aracılığıyla başvurun veya evraklarınızı Business Bay'deki ofisimize elden getirin. Herhangi bir harcama yapmadan önce tüm belgelerinizi kontrol edelim.

Yenileme ve iptal ücretleri

10 yıllık vizenin yenileme ücreti 9,034'tür. İptal işlemi ise 590 tutarındadır. Başlamadan önce maaş belgenizin banka dökümünüzle tam olarak eşleştiğinden daima emin olun. Emin değilseniz belgelerinizi bize teslim edin; harçları ödemeden önce her satırı tek tek inceleyelim.

Sıkça sorulan sorular

Dubai Golden Visa için maaş şartı nedir?

MOHRE sözleşmenizde veya resmi serbest bölge (free zone) maaş belgenizde yer alan, devletin belirlediği asgari tutarda veya üzerindeki kayıtlı aylık maaşa ve bu düzenli geliri gösteren ardışık altı aylık BAE banka hesap dökümüne ihtiyacınız vardır.

Golden Visa almak için birden fazla mülkü birleştirebilir miyim?

Evet. DLD tapu senetlerinizdeki toplam satın alma değeri devletçe belirlenen asgari tutarı karşıladığı sürece, Dubai freehold bölgelerindeki üç adede kadar konut veya ticari mülkü birleştirebilirsiniz.

Projeden satış (off-plan) mülkler Dubai Golden Visa için uygun mudur?

Evet, geçici mülkiyet tescil belgesi (Oqood) kapsamında kayıtlı off-plan birimler, toplam satın alma bedelinin gereken asgari tutara ulaşması ve projenin Dubai Land Department kriterlerini karşılaması halinde geçerlidir.

Golden Visa ile BAE dışında ne kadar süre kalabilirim?

Golden Visa'nızı kaybetme riski olmadan BAE dışında kesintisiz altı aydan fazla kalabilirsiniz. Standart vizelerdeki altı aylık yurt dışı kalış kısıtlaması 10 yıllık vize sahipleri için geçerli değildir.