UAE Golden Visa Gayrimenkul Şartları: 2026 Değerleme, İpotek ve Harçlar

BAE gayrimenkul Golden Visa şartlarını karşılamak, bir işverene veya BAE vatandaşı bir kefile ihtiyaç duymadan 10 yıllık oturum izni elde etmenizi sağlar. Ekim 2026 itibarıyla temel kural oldukça nettir: Belirlenen yatırım eşiğine veya daha yüksek bir değere sahip bir mülkünüz olmalıdır. Uygulamada Dubai Land Department (DLD); tapunuzu, ipotek evraklarınızı veya proje aşamasındaki satış sözleşmelerinizi resmi kanallar üzerinden titizlikle inceler. Eksik tek bir mühür dahi dosyanızın duraklamasına neden olabilir.

Business Bay ofisimizde, alıcıların yalnızca satın alma bedelinin yeterli olduğunu varsaydığı veya proje aşamasındaki ödeme dökümünün sisteme eksik işlendiği durumlarda başvuruların takıldığına sıklıkla şahit oluyoruz. Bu rehberde Tapu Dairesi'nin (DLD) gayrimenkul uygunluğunu nasıl denetlediğini, banka NOC belgelerinin işleyişini ve başvurudan kimlik kartı teslimatına kadar ödeyeceğiniz resmi harçları adım adım ele alıyoruz.

10 Yıllık Oturum İzni İçin Temel Gayrimenkul Uygunluk Kriterleri

DLD, gayrimenkul yatırımcısı vizelerini Cube adlı özel oturum merkezi üzerinden yürütmektedir. Federal göçmenlik kuralları Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) tarafından belirlenirken, Dubai'deki varlıkların doğrulama kriterlerini DLD belirler. Abu Dabi veya kuzey emirliklerdeki mülkler yerel belediye kayıtlarına tabidir; ancak gerekli değerleme standardı ülke genelinde geçerlidir.

Gerekli Yatırım Eşiği

Toplam finansal taahhüdü belirlenen yatırım eşiğini karşılayan hazır veya proje aşamasındaki (off-plan) bir mülke sahip olarak 10 yıllık oturum iznine hak kazanırsınız. DLD, bu uygunluğu tapunuzda (Title Deed) yazılı olan satın alma fiyatı veya resmi bir değerleme raporundaki güncel piyasa değeri üzerinden kontrol eder.

Gerekli eşiği karşılayan bir daire satın aldıysanız, tapunuzda zaten bu tutar yer alır ve ek bir değerleme yaptırmanız gerekmez. Ancak mülkünüzü beş yıl önce mevcut eşiğin altında bir fiyata aldıysanız ve bölgedeki satış fiyatları o günden bu yana yükseldiyse, emlak portallarındaki ilanları kanıt olarak kullanamazsınız. DLD, resmi bir gayrimenkul yeniden değerleme belgesi talep eder. Bu belgede mülkün değeri asgari yatırım eşiğinde veya üzerinde takdir edilirse başvurunuz işleme alınır.

Mülkünüz resmi değerleme sonrasında dahi yatırım eşiğinin altında kalıyorsa, gayrimenkul yatırımcısı vize alternatifleri sayfamızı inceleyebilirsiniz. 2 yıllık gayrimenkul yatırımcısı vizesi daha düşük bir giriş eşiğine sahiptir.

Birden Fazla Mülkün Birleştirilmesi ve Müşterek Mülkiyet

Gerekli asgari yatırım tutarına ulaşmak için adınıza kayıtlı birden fazla mülkün tapusunu birleştirebilirsiniz. Örneğin, bir stüdyo daire ile bir yatak odalı dairenin birleşik değeri yeterli olduğunda şartı sağlarsınız. DLD, her iki tapuda kayıtlı rakamları doğrudan toplar.

Müşterek mülkiyet ise katı yasal kurallara tabidir:

• Evli çiftler, tasdikli evlilik cüzdanlarını ibraz ederek gerekli eşiğe ulaşmak için hisselerini birleştirebilirler. BAE dışında evlendiyseniz belgenin düzenlendiği ülkenin dışişleri bakanlığı, oradaki BAE Büyükelçiliği, BAE içindeki MOFA tarafından onaylanması ve yeminli Arapça tercümesinin bulunması gerekir. Eşlerden biri asıl vize sahibi olur ve diğer eşe aile ve bakmakla yükümlü olunan kişilerin sponsorluğu aracılığıyla sponsorluk sağlar.
• Akrabalık bağı bulunmayan ortaklar, tek bir vize başvurusu için hisselerini birleştiremezler. Her bir ortağın öz sermaye payının tek başına asgari yatırım eşiğine ulaşması zorunludur. Birlikte satın alınan ve ortakların paylarının ayrı ayrı eşiğin altında kaldığı durumlarda, her iki ortak da 10 yıllık gayrimenkul vizesi alma hakkını kaybeder.

İpotekli ve Proje Aşamasındaki (Off-Plan) Mülk Mevzuatı

Ekim 2026 itibarıyla hem ipotekli konutlar hem de proje aşamasındaki (off-plan) gayrimenkuller 10 yıllık oturum izni için uygundur. DLD dosyanızı kayda almadan önce, her iki seçenek için de kredi kuruluşunuzdan veya geliştiriciden özel belgeler temin edilmesi gerekir.

Banka NOC Yazıları ve Ödenmiş Asgari Öz Sermaye

Kredi borcunuzun tamamını kapatmadan da ipotekli bir mülkle başvuru yapabilirsiniz. DLD, BAE'deki bankanızdan alınmış resmi bir İtiraz Yok Belgesi (NOC) talep eder.

Bu NOC yazısı, Land Department tarafından onaylanan formata uygun olmalıdır. Belgede bankanın söz konusu mülk üzerinden Golden Visa almanıza onay verdiği açıkça belirtilmeli; kalan kredi borcunuz ile bugüne kadar ödenen anapara tutarı net bir şekilde listelenmelidir. Geçmiş yıllarda başvuru sahiplerinin belirli bir nakit öz sermaye tutarını ödediklerini kanıtlamaları gerekiyordu. Artık DLD, toplam değer eşiğini karşılayan mülkler için düzenli ödenen ipotek hesaplarını teyit eden geçerli banka NOC yazılarını kabul etmektedir. Bankanız kredi rakamlarını veya vizeye özel ifadeleri içermeyen standart bir yazı verirse, DLD başvurunuzu reddeder. Kredi veren kurumunuzun konut kredisi operasyon biriminden standart DLD Golden Visa NOC belgesini talep etmeniz gerekir.

Oqood Kaydı ve Proje Tamamlanma Aşamaları

Proje aşamasındaki (off-plan) alımlar, Oqood üzerinde kayıtlı ilk satış sözleşmesi aracılığıyla vizeye hak kazandırır. Basit bir rezervasyon veya ön talep formu geçerli sayılmaz. DLD, proje aşamasındaki başvurularda üç ana unsuru denetler:

1. Mülkün adınıza aktif bir Oqood kaydının bulunması.
2. Oqood belgesindeki satın alma bedelinin gerekli eşiği karşılaması veya aşması.
3. Konut için gerekli asgari tutarın onaylı emanet (escrow) hesabına yatırılmış olması ve bunun kaşeli bir geliştirici hesap ekstresiyle belgelenmesi.

DLD ayrıca resmi proje sicilini de inceler. Bir proje yetkili makamlar tarafından iptal edilmiş veya askıya alınmışsa, geliştirici kurum denetimlerinden geçene kadar başvurunuz bekletilir.

Gayrimenkul Kategorisi	Asgari Değer veya Ödenen Tutar	Gerekli DLD Belgeleri	Banka Onayı Gerekli mi?	Değerleme Kuralı
Hazır Mülk (Borçsuz)	Yatırım eşiği	Tapu Senedi (Title Deed)	Hayır	Tapudaki satın alma bedeli veya DLD değerleme belgesi
İpotekli Mülk	Gerekli toplam varlık değeri	Tapu Senedi, Banka NOC Belgesi	Evet (Banka NOC zorunludur)	Tapu değeri veya DLD değerleme belgesi
Proje Aşamasında (Off-Plan) Mülk	Proje escrow hesabına ödenmesi gereken asgari tutar	Oqood sözleşmesi, kaşeli geliştirici hesap özeti	Yalnızca proje aşamasında ipotek varsa	Sözleşme bedelinin gerekli eşikte veya üzerinde olması

Gayrimenkul Yatırımcısı Yolu İçin Gerekli Belgeler

Eksik mühürler önlenebilir gecikmelere yol açar. Başvuru sürecini başlatmadan önce bu evrakları eksiksiz hazırlayın.

Tapu Senedi ve DLD Değerleme Belgeleri

Mülkünüze ait evraklar uygunluğunuzu kanıtlar:

• Dubai Land Department tarafından düzenlenen, aktif QR kodlu orijinal elektronik Tapu Senedi (Title Deed).
• Mülk henüz inşaat aşamasındaysa Oqood tescil belgesi.
• Tapunuzdaki satın alma bedeli yatırım eşiğinin altındaysa DLD değerleme belgesi (düzenlendiği tarihten itibaren 90 gün geçerlidir).
• Mülk üzerinde ipotek varsa Dubai Land Department adına düzenlenmiş resmi Banka NOC yazısı.
• Ödemelerin proje escrow hesabına aktarıldığını gösteren kaşeli geliştirici hesap ekstresi.

Kimlik Bilgileri ve Sağlık Belgeleri

Mülk evraklarının yanı sıra kimlik ve sağlık belgelerinizi de ibraz etmeniz gerekir:

• En az altı ay geçerlilik süresi bulunan pasaport fotokopisi.
• Güncel BAE giriş damgası, ziyaret vizesi ya da BAE'de ikamet ediyorsanız mevcut oturum vizesi ve Emirates ID fotokopisi.
• Beyaz arka planlı biyometrik pasaport fotoğrafı.
• Yetkili bir sağlık merkezinden alınan, kan tahlili ve akciğer röntgenini içeren BAE sağlık uygunluk raporu (medical fitness clearance).
• Geçerli sağlık sigortası poliçesi. Standart kapsamdaki poliçenizi son işlemler sırasında yaptırabilirsiniz.
• Aile üyelerinize derhal sponsor olmayı planlıyorsanız tasdikli evlilik cüzdanı ve doğum belgeleri.

Gayrimenkul ile Golden Visa Şartlarının Çalışma ve Yetenek Vizeleriyle Karşılaştırılması

Gayrimenkul yatırımı yapmak ile istihdam yoluyla başvuruda bulunmak arasındaki tercih, varlıklarınıza ve kariyer hedeflerinize bağlıdır.

Eğitim Şartları: Gayrimenkul ve Nitelikli Çalışan Karşılaştırması

Nitelikli çalışan vizeleri tasdik edilmiş lisans veya daha yüksek bir diploma gerektirir. Bu diplomanın kendi ülkenizin dışişleri bakanlığı, BAE Büyükelçiliği, BAE'deki MOFA ve denklik belgesi için BAE Eğitim Bakanlığı nezdinde onaylatılması gerekir.

Gayrimenkul yoluyla alınan Golden Visa ise hiçbir eğitim belgesi şartı aramaz. Üniversite diplomasına, lise mezuniyet belgesine veya mesleki lisanslara ihtiyacınız yoktur. Onay süreci tamamen tapu kayıtlarına, güvenlik soruşturmasına ve standart sağlık taramasına dayanır.

Maaş Şartları ve Sermaye Taahhüdü Karşılaştırması

Nitelikli çalışan kategorisindeki başvuru sahiplerinin, banka dökümleriyle teyit edilen ve geçerli bir MOHRE iş sözleşmesi kapsamındaki asgari aylık temel maaş şartını sağlaması gerekir. Bu yol herhangi bir sermaye yatırımı gerektirmez; ancak oturum izniniz aktif çalışmanıza bağlı kalır.

Gayrimenkul yolu ise belirli bir sermaye gerektirmekle birlikte yasal statünüzü işverenden bağımsız kılar. Herhangi bir şirket sponsorluğuna veya aylık bordroya bağlı kalmazsınız. İşinizden ayrılsanız, emekli olsanız veya kariyerinize ara verseniz dahi, şartları karşılayan mülkünüz elinizde olduğu sürece vizeniz geçerliliğini korur. Ayrıca Golden Visa sahipleri, oturum izinleri iptal olmadan BAE dışında altı aydan daha uzun süre kalabilirler. Yatırım yapmadan önce, uzun vadeli bütçenizi planlarınıza uygun şekilde ayarlamak adına yerel mülkiyet masraflarını ve Golden Visa gayrimenkul vergileri sayfamızı incelemenizi öneririz.

Mülk Sahipleri İçin Resmi Harçlar ve Yenileme Masrafları

10 yıllık gayrimenkul vizesi için devlet harçları sabittir. Mülkünüzün değerleme tutarı daha yüksek olsa bile bu ücretler artmaz ve tüm milliyetler için aynıdır.

Asıl Başvuru Sahibi Harç Detayları

10 yıllık gayrimenkul Golden Visa için asıl başvuru sahibinin toplam resmi masrafı 9,978'dir. Bu harç şu kalemleri kapsar:

• DLD idari inceleme ve güvenlik onayları.
• Giriş izni (entry permit) ve oturum dosyası açılışı.
• 10 yıllık oturum vizesinin düzenlenmesi.
• DHA sağlık uygunluk taraması.
• ICP 10 yıllık Emirates ID başvurusu ve kart basımı.

Belge hazırlığını, randevuları ve süreç takibini ekibimizin yönetmesini isterseniz üç farklı hizmet seçeneği sunuyoruz: Normal 3-7 gün (1,500), Hızlı 2-3 gün (3,000) ve özel transfer hizmetini de içeren 24 saatlik VIP hızlı takip (5,000).

Aile Sponsorluğu ve 10 Yıllık Yenileme Masrafları

Vizeniz onaylandıktan sonra, bakmakla yükümlü olduğunuz aile üyelerinize de aynı 10 yıllık süre için sponsor olabilirsiniz. Resmi harçlar şu şekildedir:

• Yetişkin aile üyesi (18 yaş ve üzeri): 4,215 (vize düzenleme, Emirates ID ve sağlık taramasını kapsar).
• Çocuk (18 yaş altı): 3,895 (sağlık taraması gerekmez).
• Golden Visa sahibi üzerinden sponsor olunan anne veya baba: Ebeveyn başına 4,215.

10 yıllık Golden Visa sürenizi yenilemek için yeni bir mülk satın almanız gerekmez. Resmi yenileme harcı 9,034'tür. DLD, şartları karşılayan gayrimenkulün mülkiyetinin sizde olduğunu teyit eder ve ardından standart sağlık kontrolü ile Emirates ID kart başvurusu tekrarlanır. Mülkü satıp oturum hakkından çıkmak isterseniz, resmi vize iptal harcı 590'dır. Tüm hizmet seçeneklerini Golden Visa masraf detayları sayfamızdan inceleyebilirsiniz.

Dubai Land Department Üzerinden Adım Adım Başvuru Süreci

Evraklarınız doğru sırayla hazırlandığında süreç son derece hızlı ilerler.

DLD Cube Portalı Üzerinden İlk Onay

Başvuru dosyanız çevrim içi olarak veya şahsen DLD Cube merkezine sunulur. Güvenlik ön onayı için tapu senedinizi, pasaportunuzu ve kimlik bilgilerinizi sisteme yüklüyoruz. DLD, mülk üzerinde herhangi bir yasal engel, izinsiz rehin veya aktif ihtilaf bulunmadığını teyit etmek için tapu sicilini denetler.

Mülk alımı için yurt dışından para transferi yapıyorsanız, banka kayıtlarınızın yerel bankacılık doğrulama süreçlerine uygun olduğundan emin olun. Yurt dışı geliriyle gayrimenkul alım kuralları sayfamızı incelemeniz, yerel hesaplara fon transferi yaparken yaşanabilecek gecikmelerin önüne geçer. DLD Cube ilk onayı verdikten sonra, sistem giriş izninizi (entry permit) veya ülke içi statü değişikliği belgenizi oluşturur.

Sağlık Taraması ve Emirates ID Biyometrik Kayıt

Ön onayın ardından sağlık muayenenizi tamamlarsınız: Bulaşıcı hastalıklara yönelik kan testi ve akciğer röntgeni çekilir. Sonuçlar sağlık merkezi tarafından işlendikten sonra doğrudan göçmenlik portalına yüklenir.

Ardından, biyometrik verileriniz federal veri tabanında zaten kayıtlı değilse parmak izi ve fotoğraf kaydı için bir ICP hizmet merkezini ziyaret edersiniz. ICP biyometrik verilerinizi onayladıktan sonra oturum izniniz onaylanır. Dijital vizeniz ICP ve UAE Pass uygulamalarınızda görünür ve fiziksel Emirates ID kartınız kurye ile BAE'deki adresinize teslim edilir.

Başvuruda bulunmadan önce tapu senedinizi veya Oqood sözleşmenizi uygunluk açısından incelememizi isterseniz, bilgilerinizi Business Bay ekibimize iletebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Gerekli yatırım şartını karşılamak için iki mülkü birleştirebilir miyim?

Evet. Dubai Land Department birden fazla tapunun birleştirilmesine izin verir. Birleşik satın alma bedeli veya resmi DLD değerlemesi gerekli eşiğe ulaşıyorsa başvuru hakkı kazanırsınız.

Gayrimenkul yoluyla BAE Golden Visa almak için üniversite mezunu olmak gerekir mi?

Hayır. Gayrimenkul yatırımcısı kategorisinde herhangi bir eğitim şartı aranmaz. Diploma tasdiki yalnızca nitelikli çalışan kategorisindeki başvuru sahipleri için geçerlidir.

Gayrimenkul Golden Visa harçları Hindistan veya Pakistan vatandaşları için daha yüksek midir?

Hayır. Resmi harçlar tüm ülke vatandaşları için aynıdır. Asıl başvuru sahibi devlet harcı 9,978, yetişkin aile bireyleri için 4,215 ve çocuklar için 3,895'tir.

Vizeyi aldıktan sonra mülkümün değeri düşerse ne olur?

Oturum izniniz 10 yıllık süresi boyunca geçerliliğini korur. 10 yılın sonunda 9,034 tutarındaki resmi yenileme harcıyla yenileme yaparken DLD, şartları sağlayan mülkün tapusuna halen sahip olup olmadığınızı teyit eder.