Gayrimenkul Yatırımıyla Dubai Golden Visa Şartları: 2026 Pratik Rehberi

Gayrimenkul yatırım eşiği: 2 milyon kuralı hakkında bilmeniz gerekenler

10 yıllık oturum izni alabilmek için Dubai'deki yasal gayrimenkul değer eşiğini karşılamanız gerekir. Tüm süreç doğrudan bu temel tutar üzerinden şekillenir. Kasım 2026 itibarıyla Dubai Land Department (DLD); tamamlanmış konutları, ticari üniteleri veya tescilli proje aşamasındaki (off-plan) gayrimenkulleri değerlendirerek başvurunuzu karara bağlar. Gerekli tutarın tamamını tek bir tapuda bulundurmak zorunda değilsiniz. Her bir tapuda (title deed) birebir aynı yasal ad ve pasaport numarasının yer alması şartıyla, şartları sağlamak için birden fazla gayrimenkulü birleştirebilirsiniz.

Minimum gayrimenkul değeri ve döviz karşılığı

Gayrimenkul değeri şartı, dirhem cinsinden tescil edilen resmi değerleme esas alınarak titizlikle uygulanır. DLD yetkilisi doğrudan tapunuzda yazan satın alma bedelini inceler. Yıllar önce Downtown Dubai'de bugünkü eşiğin altında bir daire satın aldıysanız ve aynı binadaki daireler bugün çok daha yüksek fiyatlara satılıyor olsa dahi, mevcut tapunuz tek başına dosya incelemesinden geçemez. Sistem güncel piyasa eğilimlerini değil, resmi kayıtlardaki satın alma tutarını baz alır.

Bu farkı kapatmak için resmi DLD gayrimenkul değerleme belgesi almanız gerekir. Resmi bir değerleme, mülkünüzün güncel adil piyasa değerini devlet kayıtlarına işler. Belgenin geçerlilik süresi düzenlendiği tarihten itibaren 90 gündür; bu nedenle bu süre dolmadan önce vize dosyanızı sunmalısınız.

İpotekli gayrimenkuller ve banka yazısı şartları

İpotekli taşınmazlar DLD kuralları kapsamında başvuruya uygundur. Ancak gayrimenkulün kayıtlı değerinin yasal eşiği karşılaması şarttır. Doğrudan Dubai Land Department adına hitaben düzenlenmiş resmi bir banka borç durumu yazısı (liability letter) ve resmi bir İtirazsızlık Belgesi (NOC) almanız gerekir.

Söz konusu banka yazısının belirli bir formatta hazırlanması zorunludur. Yazıda arsa ve bağımsız bölüm numaralarınızın belirtilmesi, toplam kredi limitinizin onaylanması, kalan borç bakiyesinin gösterilmesi ve bankanın bu mülk üzerinden 10 yıllık oturum vizesi almanıza hiçbir itirazı olmadığının açıkça ifade edilmesi gerekir. Standart banka şablonlarında genellikle mektubun banka adına sorumluluk doğurmaksızın verildiği belirtilir ve Golden Visa NOC ibaresine yer verilmez. DLD bu tür taslakları derhal reddeder. Bankanızın bu standart ifadeleri düzeltmesi iki hafta sürerse başvurunuz bu süre boyunca beklemeye alınır.

Proje aşamasındaki (off-plan) mülk kuralları ve geliştirici hesap ekstreleri

Proje aşamasındaki gayrimenkul alımları da belirli tescil aşamalarını tamamladığında 10 yıllık vize için geçerli kabul edilir. Yalnızca imzalanmış bir satış ve satın alma sözleşmesi (SPA) tek başına yeterli değildir.

Bağımsız bölümünüzün, Dubai'nin geçici gayrimenkul tescil sistemi olan DLD Oqood sistemine kayıtlı olması şarttır. Geliştiriciden alacağınız cari hesap dökümünde, adınıza ödenmiş tutarın en az belirlenen eşik değer kadar olduğunu gösteren onaylanmış ödemeler yer almalıdır. Oqood kaydınızda ödenmemiş geliştirici ücretleri veya eksik belgeler görünüyorsa, başvuru yapmadan önce bu muhasebe kayıtlarını kapatmanız gerekir.

Dubai gayrimenkul Golden Visa için gerekli belgeler

DLD portalı üzerinden dosya açmadan veya hizmet merkezini ziyaret etmeden önce evraklarınızı eksiksiz toplayın. Business Bay ofisimizde karşılaştığımız gecikmelerin neredeyse tamamı eksik mühürlerden ve isimlerdeki küçük harf hatalarından kaynaklanmaktadır. Mülk sahipleri için Dubai Golden Visa dosyanızı hazırlarken, evraklarınızın resmi kurum gereksinimleriyle birebir örtüştüğünden emin olun.

Tapu (title deed) ve DLD değerleme belgesi gereksinimleri

En temel belgeniz, DLD tarafından düzenlenen elektronik tapudur. Elinizde eski tip yeşil basılı tapu bulunuyorsa, bunu bir DLD emanetçi (trustee) ofisi aracılığıyla geçerli bir QR koda sahip elektronik formata dönüştürmeniz gerekir. Satın alma bedeliniz yasal eşiğin altındaysa, dosyanıza DLD değerleme belgenizi ekleyin. Göçmenlik dairesi dosyanızı incelemeye başladığında değerleme belgenizin 90 günlük geçerlilik süresi içinde olduğundan emin olun.

İpotek NOC ve banka borç durumu yazısı ayrıntıları

Gayrimenkulünüzü BAE'deki bir banka üzerinden finanse ettiyseniz, şu hususların mutlaka belgede yer almasını sağlayın:

• Banka antetli kağıdına yazılmış ve son 30 gün içinde düzenlenmiş borç durumu yazısı.
• Bina adı ve bağımsız bölüm numarası dahil, tapu ile birebir örtüşen gayrimenkul tanımlaması.
• 10 yıllık Golden Visa almanıza onay veren açık bir NOC (itirazsızlık) maddesi.
• Yetkili banka kaşesi ve yetkili imzası.

Bu açık NOC ifadesi olmadan, inceleme memuru başvurunuzu açıklama talep ederek iade edecektir.

Kişisel belgeler, sağlık sigortası ve pasaport suretleri

Gayrimenkul evraklarının yanı sıra şu kişisel belgeleri sisteme yüklemeniz gerekir:

• En az altı ay geçerliliği olan pasaport sureti.
• Beyaz arka planda çekilmiş güncel vesikalık fotoğraf.
• Güncel BAE giriş damgası, ziyaret vizesi veya mevcut oturum vizesi sureti.
• Halihazırda ülkede ikamet ediyorsanız mevcut Emirates ID kartı.
• Dubai'de geçerli sağlık sigortası poliçesi.

Ailenize sponsor oluyorsanız, tasdikli akrabalık belgelerini de ekleyin. Yabancı evlilik cüzdanları ve doğum belgeleri; düzenleyen ülkenin Dışişleri Bakanlığı, ilgili ülkedeki BAE Büyükelçiliği ve Dubai'deki Dışişleri Bakanlığı (MOFA) tarafından tasdik edilmiş olmalıdır.

Dubai Land Department üzerinden başvuru süreci

Gayrimenkul temelli başvurular, General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) birimine iletilmeden önce Dubai Land Department onayından geçer. DLD, gayrimenkul dosyalarında yetkinlik denetleyicisi olarak görev yapar.

Ön doğrulama ve DLD onayı

Gayrimenkul bilgilerinizi, pasaportunuzu ve banka yazılarınızı DLD çevrim içi sistemi üzerinden veya DLD Cube merkezinden sunun. Hukuk denetçileri tapu durumunu inceler, mülkiyet değerini teyit eder ve ilk güvenlik taramasını gerçekleştirir. Onay süreci genellikle bir ila üç iş günü sürer. Onaylandığında DLD, ilk giriş izninizin oluşturulması için dosyayı göçmenlik dairesine iletir.

Sağlık taraması ve Emirates ID biyometri işlemleri

İlk onayın ardından sağlık taramasını ve biyometrik işlemleri tamamlarsınız. 18 ile 65 yaş arasındaki tüm başvuru sahipleri, yetkili bir sağlık tarama merkezinde kan testi yaptırır ve akciğer grafisi çektirir. Sağlık muayenesini başarıyla tamamladıktan sonra parmak izi ve fotoğraf çekimi için bir ICP merkezine gidersiniz. Halihazırda bir Emirates ID kartınız varsa ve biyometrik verileriniz ICP sisteminde kayıtlıysa, şahsen biyometri verme aşaması çoğunlukla muaf tutulur.

Oturum vizesinin düzenlenmesi ve statü değişikliği

Sağlık raporunuz uygun olarak sisteme işlendiğinde GDRFA, 10 yıllık elektronik oturum vizenizi düzenler. Halihazırda ülke sınırları içindeyseniz, ülkeden çıkış uçuşu yapmanıza gerek kalmadan statünüz elektronik olarak güncellenir. Fiziksel Emirates ID kartınız basılarak adresinize kargolanır. Fiziksel kartın teslimatını beklerken dijital kartınızı UAEICP uygulaması üzerinden de görüntüleyebilirsiniz.

Gayrimenkul masraflarının dökümü ve diğer Golden Visa yollarıyla karşılaştırması

Toplam bütçenizi ilk günden netleştirebilmek adına resmi devlet harçları ile harici belge hazırlama masraflarını birbirinden ayrı değerlendirin.

Mülk sahipleri ve bakmakla yükümlü olunan kişiler için net devlet harçları

Birincil gayrimenkul yatırımcısı için 10 yıllık yeni bir Golden Visa'nın toplam resmi devlet harcı 9,978'dir. Bu yasal tutar; DLD idari masraflarını, giriş izninin düzenlenmesini, statü değişikliğini, standart sağlık muayenesini, Emirates ID kart ücretlerini ve 10 yıllık oturum izninin onaylanmasını kapsar. Kalem kalem döküm için Golden Visa maliyet dökümü sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Özel dosya takibi, evrak toplama ve randevu yönetimi hizmeti almak isterseniz, Brightlink Management Consultancy üç farklı işlem hızı sunmaktadır: 1,500 karşılığında 5 ila 7 iş günü süren standart paket, 3,000 karşılığında 2 ila 3 iş günü süren acil paket ve 5,000 karşılığında 24 ila 48 saat süren VIP hızlı işlem paketi.

Bakmakla yükümlü olunan aile fertlerine sponsor olmak kişi başına ayrı devlet harçlarına tabidir:

• Yetişkin aile ferdi (18 yaş ve üzeri): Sağlık muayenesi ve Emirates ID dahil 4,215 devlet harcı.
• Çocuk aile ferdi (18 yaş altı): Sağlık muayenesi hariç, Emirates ID dahil 3,895 devlet harcı.
• Sonraki 10 yıllık yenileme: 9,034 devlet harcı.
• Vize iptali: 590 devlet harcı.

Aile üyelerinizi de sürece dahil etmeyi planlıyorsanız, tüm dosyalarınızın birbiriyle bağlantılı ilerlemesi için Golden Visa ile ailenize sponsor olma işlemlerini eş zamanlı olarak yürütüyoruz.

Diğer oturum yollarıyla karşılaştırma

Gayrimenkul yatırımı, BAE'de kurumsal yönetici maaşı almayan bireyler için ideal bir oturum yolu sunar. Çalışma odaklı Golden Visa, MOHRE sözleşmesi ve altı aylık banka hesap dökümleriyle teyit edilen belirli bir asgari aylık temel maaş şartı gerektirir. 2 milyon sınırına ulaşamayan mülk sahipleri içinse standart bir gayrimenkul yatırımcısı vizesi, tek malikler için asgari değer şartı bulunmaksızın taşınmaz üzerinden oturum sağlar; ancak bu vizenin her iki yılda bir yenilenmesi gerekir.

Vize Kategorisi	Mali Şart	Gayrimenkul / Mesleki Dayanak	Ana Başvuru Sahibi Devlet Harcı	Sponsorluk Geçerlilik Süresi
10 Yıllık Gayrimenkul Golden Visa	Yasal mülk eşik değeri	Tapu (Title Deed), Değerleme veya İpotekli Ünite	9,978	10 Yıl (Eş, Çocuklar, Anne-Baba)
2 Yıllık Gayrimenkul Yatırımcı Vizesi	Tek malikler için asgari değer şartı yok	Müstakil veya Ortak BAE Taşınmazı	10,350 (BAE dışından)	2 Yıl (8,500 karşılığı yenilenebilir)
10 Yıllık Nitelikli Çalışan Vizesi	Şartlara uygun aylık maaş	MOHRE Sözleşmesi, 6 Aylık Banka Kayıtları	Standart GDRFA harçları	10 Yıl (Eş ve Çocuklar)

2 yıllık gayrimenkul vizesi kısa vadeli bir çözüm sağlasa da, BAE dışındaki bir başvuru sahibi için başlangıçtaki resmi harcı 10,350 olup her iki yılda bir 8,500 resmi yenileme harcı doğurur. On yıllık bir vadede düşünüldüğünde, 10 yıllık Golden Visa resmi prosedürler açısından çok daha az yönetim yükü gerektirir.

Gayrimenkul Golden Visa başvurularında en sık karşılaşılan gecikme nedenleri

Business Bay ofisimizden DLD Cube ve göçmenlik makamlarıyla yürüttüğümüz günlük çalışmalarda, dosya retlerinin büyük kısmına şu üç faktörün yol açtığını görüyoruz:

Tapu isimleri ile pasaport arasındaki uyuşmazlıklar

Dosyaların geri çevrilmesindeki en yaygın neden budur. Pasaportunuzda yer alan ikinci bir isim veya baba adı satış danışmanınız tarafından alım sözleşmesine dahil edilmediyse, tapunuzdaki ad pasaport sayfanızla birebir eşleşmez. Göçmenlik sistemleri tek bir harf eksikliğini dahi uyarı olarak işaretler. Vize başvurunuzu yapmadan önce bir DLD tescil emanetçisini (trustee) ziyaret ederek tapu kayıtlarınızı güncelleyin ve bu sorunu giderin.

Eşler arasındaki tescilsiz ortak mülkiyet

Eşler gayrimenkulü çoğunlukla müşterek olarak satın almaktadır. Ortaklaşa yapılan satın alma toplam mülk şartını karşılıyorsa, onaylı bir evlilik cüzdanı sunarak birlikte başvuru yapabilirsiniz. Onaylı evlilik cüzdanı bulunmadığında, tapu dairesi mülkiyeti paylara böler ve her bir maliki birbirini tanımayan iki bağımsız kişi olarak değerlendirir. Bu durum her iki eşin de 2 milyon eşiğinin altında kalmasına yol açar. Sağlık taraması randevunuzu almadan önce bizimle iletişime geçerek Golden Visa uygunluğunuzu kontrol edebilirsiniz.

İpotek NOC yazısındaki ifade hataları

Bankanızdan otomatik olarak çıkarılan genel nitelikteki borç durumu yazılarını kabul etmeyin. Bireysel bankacılık şubeleri sıklıkla mektubun yasal sorumluluk doğurmayacağını belirten standart çıktılar verir. Bu yazıda Dubai Land Department kurumuna atıfta bulunulmazsa ve vize itirazsızlık maddesi yer almazsa, inceleme memuru başvuruyu doğrudan reddeder. Bankanın belge düzenleme ücretini ödemeden önce şubenize doğrudan Golden Visa'ya özel hazırlanmış NOC formatına ihtiyacınız olduğunu belirtin.

Sıkça sorulan sorular

Golden Visa almak için her biri 1 milyon değerinde iki gayrimenkulü birleştirebilir miyim?

Evet. Gerekli toplam değere ulaşmak için Dubai'deki birden fazla gayrimenkulü birleştirebilirsiniz. Tüm mülklerin Dubai Land Department kayıtlarında tam olarak pasaportunuzdaki adla tescil edilmiş olması gerekir.

Karı koca 10 yıllık vizeye hak kazanmak için tek bir mülkü ortak gösterebilir mi?

Evet. Kendi ülkeniz ve BAE Dışişleri Bakanlığı tarafından tasdik edilmiş resmi evlilik cüzdanınızı ibraz etmeniz kaydıyla, evli çiftler gerekli eşiği karşılamak için mülkiyet paylarını birleştirebilirler.

Proje aşamasındaki (off-plan) gayrimenkuller Dubai'de gayrimenkul Golden Visa için geçerli midir?

Evet. DLD Oqood geçici tescil kütüğünde adınıza kayıtlı olmaları ve geliştiriciden alınan hesap dökümünün belirlenen eşiği karşılayan ödenmiş tutarı teyit etmesi koşuluyla proje aşamasındaki mülkler geçerlidir.

10 yıllık gayrimenkul vizesi ile 2 yıllık gayrimenkul yatırımcı vizesi arasındaki fark nedir?

10 yıllık Golden Visa, yasal yatırım eşiğini karşılayan gayrimenkul şartı arar ve ana başvuru sahibi için resmi devlet harcı 9,978'dir. 2 yıllık gayrimenkul yatırımcı vizesinde ise yönergelerimiz uyarınca tek malikler için asgari mülk değeri şartı aranmamakla birlikte, BAE dışındaki başvuru sahipleri için başlangıçta 10,350 resmi harç alınır ve her iki yılda bir 8,500 karşılığında yenilenir.

Dubai'deki mülküm üzerinde aktif bir ipotek varsa banka NOC belgesi zorunlu mudur?

Evet. Mülkünüz ipotekliyse DLD, kredi veren bankanızdan 10 yıllık oturum vizesi başvurunuza onay veren resmi bir borç durumu yazısı ve açık bir İtirazsızlık Belgesi (NOC) talep eder.