متطلبات التأشيرة الذهبية في الإمارات عبر العقارات: التقييم والرهون العقارية والرسوم لعام 2026

يمنحك استيفاء شروط الحصول على التأشيرة الذهبية في الإمارات عبر العقار إقامة لمدة 10 سنوات دون الحاجة إلى صاحب عمل أو كفيل إماراتي. واعتباراً من أكتوبر 2026، تظل القاعدة الأساسية واضحة ومباشرة: يجب أن تمتلك عقاراً تبلغ قيمته الحد الأدنى للاستثمار المؤهل أو يتجاوزه. ومن الناحية العملية، تدقق DLD سندات الملكية أو وثائق الرهن العقاري أو عقود الشراء على الخارطة عبر قنوات إدارية صارمة؛ حيث قد يؤدي نقص ختم واحد إلى تعليق معاملتك بالكامل.

نشهد كثيراً تعثر معاملات لدى مكتبنا في Business Bay نتيجة افتراض المشترين أن سعر الشراء وحده كافٍ لاستيفاء الشروط، أو لعدم تسجيل كشف سداد الدفعات للعقارات قيد الإنشاء بالشكل المعتمد. نستعرض هنا آلية تحقق دائرة الأراضي والأملاك من أهلية العقار، وكيفية عمل خطابات NOC المصرفية، وتفاصيل الرسوم الحكومية المستحقة بدءاً من تقديم الطلب وحتى استلام بطاقة الهوية.

المعايير الأساسية للأهلية العقارية للحصول على إقامة الـ 10 سنوات

تتولى DLD معالجة تأشيرات المستثمر العقاري من خلال مركز Cube المخصص لخدمات الإقامة. ورغم أن لوائح الهجرة الاتحادية تصدر عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP)، فإن DLD هي التي تحدد معايير التحقق من الأصول العقارية في دبي. أما العقارات في أبوظبي أو الإمارات الشمالية فتخضع للسجلات البلدية المحلية، غير أن معيار التقييم المعتمد يسري في شتى أنحاء الدولة.

الحد الأدنى للاستثمار المؤهل

تتأهل للحصول على الإقامة لمدة 10 سنوات من خلال تملك عقار جاهز أو قيد الإنشاء (على الخارطة) بالتزام مالي إجمالي يستوفي الحد الأدنى للاستثمار المؤهل. وتتحقق DLD من ذلك استناداً إلى سعر الشراء المدون في سند الملكية أو القيمة السوقية الحالية بموجب تقييم رسمي.

إذا اشتريت شقة تلبي النصاب المطلوب، فسيظهر هذا المبلغ في السند، ولن تحتاج حينها إلى تقييم إضافي. أما إذا اشتريت العقار قبل خمس سنوات بسعر يقل عن الحد الحالي وشهدت أسعار المنطقة ارتفاعاً، فلا يمكنك الاكتفاء بعروض المنصات العقارية كدليل؛ إذ تشترط DLD تقديم شهادة إعادة تقييم عقاري رسمية. وإذا حُددت قيمة العقار في تلك الشهادة بما يعادل النصاب المؤهل أو يزيد عنه، فسيتم قبول ملفك مباشرة.

إذا بقيت قيمة عقارك دون الحد الأدنى حتى بعد صدور التقييم الرسمي، يمكنك استعراض خيارات تأشيرة المستثمر العقاري البديلة، حيث تتميز تأشيرة المستثمر العقاري لمدة سنتين بحد استثماري أقل.

دمج عدة عقارات والأصول ذات الملكية المشتركة

يمكنك دمج عدة سندات ملكية مسجلة باسمك للوصول إلى الحد الأدنى للاستثمار المطلوب؛ إذ يمكن الجمع بين استوديو وشقة بغرفة نوم واحدة لاستيفاء الشروط. وتكتفي DLD باحتساب مجموع المبالغ المسجلة في السندين معاً.

وتخضع الملكية المشتركة لضوابط قانونية دقيقة:

• يجوز للزوجين دمج حصصهما لبلوغ النصاب الاستثماري المطلوب بتقديم عقد زواج مصدق رسمياً. وإذا عُقد الزواج خارج الإمارات، فيجب تصديق العقد من وزارة الخارجية في بلد الإصدار، وسفارة الإمارات هناك، ووزارة الخارجية والتعاون الدولي داخل الدولة، مع ترجمة قانونية معتمدة إلى اللغة العربية. ويعمل أحد الزوجين كحامل رئيسي للتأشيرة ويكفل الطرف الآخر عبر إجراءات كفالة الأسرة والمُعالين.
• لا يحق للشركاء غير المتزوجين دمج حصصهم لكفالة تأشيرة واحدة؛ إذ يجب أن تبلغ حصة كل مالك على حدة الحد الأدنى للاستثمار بمفردها. وإذا تم شراء عقار بملكية مشتركة وكانت حصة كل شخص تقل عن النصاب، فلن يتأهل أيّ منهما للحصول على الإقامة العقارية لمدة 10 سنوات.

الضوابط المنظمة للعقارات المرهونة وقيد الإنشاء (على الخارطة)

تتأهل العقارات المرهونة ومشاريع التطوير العقاري على الخارطة للحصول على إقامة الـ 10 سنوات اعتباراً من أكتوبر 2026، ويتطلب كل منها وثائق محددة من الجهة الممولة أو المطور العقاري قبل تسجيل ملفك لدى DLD.

خطابات NOC المصرفية والحد الأدنى للرأس المال المدفوع

يمكنك التقديم بالاستناد إلى عقار مرهون دون سداد كامل رصيد القرض أولاً؛ حيث تشترط DLD الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) رسمية صادرة من مصرفك في دولة الإمارات.

يجب أن تصاغ شهادة NOC وفق النموذج المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك، وتفيد بموافقة البنك على إصدار Golden Visa لك مقابل العقار، مع بيان رصيد القرض المتبقي وأصل المبلغ المدفوع حتى تاريخه. وفي السنوات السابقة، كان يُطلب من المتقدمين إثبات حد نقدي مسدد بعينه، في حين تقبل DLD حالياً خطابات NOC المصرفية المؤهلة التي تفيد بانتظام حسابات الرهن العقاري للأصول المستوفية للقيمة الإجمالية المقررة. وإذا سلمك البنك خطاباً عاماً يخلو من بيانات القرض أو الصياغة الخاصة بالإقامة، فسترفض DLD طلبك. لذا اطلب من قسم عمليات التمويل العقاري في مصرفك نموذج DLD Golden Visa NOC المعتمد.

التسجيل في Oqood ومراحل إنجاز المطور

تتأهل العقارات المشتراة على الخارطة من خلال عقد البيع المبدئي المسجل في Oqood؛ ولا تُقبل استمارات الحجز المبدئية وحدها. وتدقق DLD ثلاثة معايير في طلبات العقارات قيد الإنشاء:

1. وجود تسجيل سارٍ للعقار في Oqood باسمك.
2. مطابقة سعر الشراء الوارد في شهادة Oqood للحد الأدنى المطلوب أو تجاوزه له.
3. سداد الحد الأدنى المطلوب من ثمن الوحدة في حساب الضمان المعتمد للمشروع، مدعوماً بكشف حساب مختوم من المطور العقاري.

وتتحقق DLD كذلك من السجل الرسمي للمشروع؛ فإذا كان المشروع ملغى أو موقوفاً من السلطات، يُعلّق طلبك ريثما يستكمل المطور تدقيقات الدائرة المختصة.

فئة العقار	الحد الأدنى للقيمة أو المبلغ المدفوع	المستندات المطلوبة من DLD	الموافقة المصرفية المطلوبة	قاعدة التقييم
عقار جاهز (ملكية كاملة)	الحد الأدنى المؤهل	سند الملكية (Title Deed)	لا	سعر الشراء في السند، أو شهادة تقييم من DLD
عقار مرهون	القيمة الإجمالية المؤهلة للأصل العقاري	سند الملكية، وشهادة NOC من البنك	نعم (شهادة NOC إلزامية)	القيمة في السند أو شهادة تقييم من DLD
عقار قيد الإنشاء (على الخارطة)	سداد الحد الأدنى المطلوب في حساب الضمان للمشروع	عقد Oqood، وكشف حساب مختوم من المطور	في حال وجود رهن على العقار فقط	سعر العقد يعادل أو يتجاوز النصاب المطلوب

المستندات المطلوبة لمسار المستثمر العقاري

يتسبب نقص الأختام في تأخيرات يمكنك تجنبها بسهولة؛ لذا جهز المستندات الآتية قبل الشروع في إجراءات التسجيل.

سند الملكية وشهادات التقييم الصادرة من DLD

تثبت الوثائق العقارية أهليتك النظامية:

• سند الملكية الإلكتروني الأصلي الصادر من Dubai Land Department مزوداً برمز QR فعال.
• شهادة تسجيل Oqood إذا كان العقار لا يزال قيد الإنشاء.
• شهادة تقييم من DLD إذا كان سند الملكية يوضح سعر شراء يقل عن النصاب المؤهل (صالحة لمدة 90 يوماً من صدورها).
• شهادة NOC رسمية من البنك موجهة إلى Dubai Land Department في حال وجود رهن عقاري.
• كشف حساب معتمد ومختوم من المطور يثبت قيد الدفعات في حساب الضمان للمشروع.

إثبات الهوية والوثائق الطبية

يتعين تقديم وثائق الهوية والملفات الطبية مع مستندات العقار:

• نسخة من جواز السفر بصلاحية لا تقل عن ستة أشهر.
• ختم الدخول الحالي، أو تأشيرة الزيارة، أو الإقامة السارية مع بطاقة Emirates ID للمقيمين داخل الدولة.
• صورة شخصية بخلفية بيضاء وفق معايير جواز السفر.
• شهادة لياقة طبية من مركز معتمد في الإمارات تشمل فحص الدم والأشعة السينية للصدر.
• وثيقة تأمين صحي سارية، مع إمكانية استصدار تأمين أساسي خلال المراحل النهائية للإجراءات.
• عقود الزواج وشهادات الميلاد المصدقة رسمياً في حال كفالة أفراد الأسرة بالتزامن مع الطلب.

مقارنة بين شروط الإقامة العقارية وتأشيرات العمل والمواهب

يعتمد الاختيار بين الاستثمار العقاري أو التقديم عبر فئة العمل على هيكلة أصولك ومسارك المهني.

المؤهلات التعليمية: المسار العقاري مقابل فئة العمالة الماهرة

تشترط تأشيرات العمالة الماهرة الحصول على درجة البكالوريوس المصدقة رسمياً كحد أدنى، مع توثيق الشهادة من وزارة الخارجية في بلد الإصدار، وسفارة الإمارات، ووزارة الخارجية داخل الدولة، ومعادلتها لدى وزارة التربية والتعليم الإماراتية.

أما المسار العقاري لـ Golden Visa فلا يفرض أي شروط تعليمية؛ حيث لا تحتاج إلى مؤهل جامعي أو شهادة ثانوية أو تراخيص مهنية، وتقتصر الموافقة على صحة قيود سند الملكية، والتدقيق الأمني، واجتياز الفحص الطبي المعتاد.

متطلبات الراتب مقابل الالتزام الرأسمالي

يلتزم المتقدمون من فئة العمالة الماهرة بتقديم إثبات لراتب شهري أساسي مؤهل بموجب عقد عمل سارٍ ومسجل لدى وزارة الموارد البشرية والتوطين، ومثبت بكشوف الحساب المصرفي. ولا يتطلب هذا المسار ضخ رأس مال، إلا أن استمرار الإقامة يبقى مرتبطاً بعقد العمل.

في المقابل، يتطلب المسار العقاري سيولة رأسمالية كافية، لكنه يمنحك وضعاً قانونياً مستقلاً عن أي صاحب عمل ودون الارتباط بكفالة شركة أو تحويلات راتب شهرية. وفي حال استقالتك أو تقاعدك، تظل التأشيرة سارية ما دمت محتفظاً بالعقار المؤهل. كما يستفيد حاملو Golden Visa من ميزة البقاء خارج الإمارات لأكثر من ستة أشهر متتالية دون إلغاء الإقامة. وقبل المضي قدماً، راجع تكاليف الملكية والرسوم والضرائب العقارية المرتبطة بالإقامة الذهبية لمواءمة ميزانيتك طويلة الأجل مع أهدافك.

الرسوم الحكومية وتكاليف التجديد لملاك العقارات

تتميز الرسوم الحكومية للتأشيرة العقارية لمدة 10 سنوات بأنها محددة وثابتة؛ فلا ترتفع بزيادة قيمة تقييم العقار، كما أنها موحدة لكافة الجنسيات.

تفاصيل رسوم مقدم الطلب الرئيسي

تبلغ التكلفة الحكومية الإجمالية لمقدم الطلب الرئيسي للحصول على Golden Visa العقارية لمدة 10 سنوات 9,978، وتشمل:

• المراجعة الإدارية لدى DLD والموافقات الأمنية.
• إصدار إذن الدخول وفتح ملف الإقامة.
• إصدار تأشيرة الإقامة لمدة 10 سنوات.
• فحص اللياقة الطبية من هيئة الصحة بدبي.
• رسوم طلب وإصدار بطاقة Emirates ID لمدة 10 سنوات من ICP.

وإذا كنت ترغب في أن يتولى فريقنا إعداد المستندات والمواعيد والمتابعة الدقيقة، فإننا نوفر ثلاث باقات للخدمة: الباقة العادية خلال 3 إلى 7 أيام (1,500)، والمستعجلة خلال 2 إلى 3 أيام (3,000)، وباقة VIP السريعة خلال 24 ساعة (5,000) متضمنة خدمة النقل بسيارة خاصة.

كفالة المُعالين ومصاريف التجديد لعشر سنوات

بمجرد تثبيت إقامتك، يمكنك كفالة أفراد عائلتك للمدة نفسها (10 سنوات). والرسوم الحكومية محددة كالتالي:

• المُعال البالغ (18 عاماً فأكثر): 4,215 (تشمل إصدار التأشيرة، وبطاقة Emirates ID، والفحص الطبي).
• الطفل المُعال (دون 18 عاماً): 3,895 (معفى من الفحص الطبي).
• الوالدان المكفولان على حامل التأشيرة الذهبية: 4,215 لكل منهما.

لا يستلزم تجديد Golden Visa بعد 10 سنوات شراء عقار إضافي، وتبلغ الرسوم الحكومية للتجديد 9,034؛ حيث تتحقق DLD من استمرار تملكك للعقار المؤهل، مع إعادة الفحص الطبي وتجديد بطاقة Emirates ID. أما في حال بيع العقار وإلغاء الإقامة، فتبلغ رسوم الإلغاء الحكومية 590. يمكنك تفقد كافة الخيارات عبر صفحة تفاصيل تكلفة التأشيرة الذهبية.

خطوات التقديم عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي

تكتمل الإجراءات بسلاسة عند تقديم الملفات وفق التسلسل التنظيمي المعتمد.

الموافقة المبدئية عبر بوابة DLD Cube

تبدأ معاملتك في مركز DLD Cube، سواء عبر التقديم الرقمي أو المباشر. ونقوم برفع سند الملكية وجواز السفر وبيانات الهوية لنيل الموافقة الأمنية المبدئية. وتدقق DLD سجل العقار للتأكد من خلوه من أي موانع قانونية أو حجوزات غير مصرح بها أو نزاعات قائمة.

إذا كنت تحول أموال الشراء من الخارج، فتأكد من توافق سجلاتك المصرفية مع معايير التحقق المحلية. كما يفيدك الاطلاع على قواعد استخدام الدخل الخارجي في شراء عقار الإقامة الذهبية لتفادي تأخير تحويل الأموال إلى الحسابات المحلية. وعقب صدور الموافقة المبدئية من DLD Cube، يُصدر النظام تصريح الدخول أو معاملة تعديل الوضع داخل الدولة.

الفحص الطبي وتسجيل البصمة لبطاقة Emirates ID

عقب الحصول على الموافقة المبدئية، تخضع للفحص الطبي لإجراء فحص الدم للأمراض السارية والأشعة السينية للصدر. وتُرفع النتائج إلكترونياً إلى بوابة الهجرة فور صدورها من المركز الصحي.

تتوجه بعدها إلى أحد مراكز ICP لتسجيل البصمات والصورة الشخصية، ما لم تكن بصماتك مسجلة بالفعل في السجل الاتحادي. وفور اعتماد ICP للبصمات، تصدر الموافقة النهائية على الإقامة؛ لتتاح تأشيرتك الرقمية عبر تطبيقي ICP وUAE Pass، وتصلك بطاقة Emirates ID المطبوعة عبر خدمة التوصيل السريع إلى عنوانك داخل الدولة.

إذا كنت تود تدقيق سند ملكيتك أو عقد Oqood للتأكد من مطابقة الشروط قبل التقديم، يسعد فريقنا في Business Bay بمراجعة مستنداتك وتوجيهك خطوة بخطوة.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني دمج عقارين للوصول إلى النصاب الاستثماري المطلوب؟

نعم، تجيز دائرة الأراضي والأملاك في دبي دمج أكثر من سند ملكية. وإذا وصل مجموع أسعار الشراء المسجلة أو التقييم الرسمي من DLD إلى الحد الأدنى المؤهل، يحق لك التقدم بالطلب.

هل أحتاج إلى شهادة جامعية للحصول على التأشيرة الذهبية في الإمارات عبر العقار؟

لا، إذ يخلو مسار المستثمر العقاري من أي شروط أكاديمية أو شهادات دراسية؛ حيث تقتصر متطلبات تصديق المؤهلات على المتقدمين ضمن فئة العمالة الماهرة فقط.

هل تختلف تكلفة التأشيرة الذهبية العقارية للمواطنين من الهند أو باكستان؟

لا، فالرسوم الحكومية موحدة بالكامل لجميع الجنسيات دون استثناء. وتبلغ الرسوم الحكومية للمتقدم الرئيسي 9,978، وللمُعال البالغ 4,215، وللأطفال 3,895.

ماذا يحدث إذا انخفضت قيمة العقار السوقية بعد صدور التأشيرة؟

تظل إقامتك سارية وصالحة طوال مدتها البالغة 10 سنوات. وعند حلول موعد التجديد بالرسم الرسمي البالغ 9,034، تكتفي DLD بالتحقق من استمرار احتفاظك بملكية العقار المؤهل دون النظر لتقلبات السوق اللاحقة.